Russian Chemical Community
 
Пользовательский поиск
   главная
  предприятия
  марки сплавов
  соединения
  синтезы
  объявления
  ► информация
  рефераты
  архив
  актуально
А  Б  В  Г  Д  Е  Ж  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  Т  У  Ф  Х  Ц  Ч  Ш  Щ  Э  Ю  Я  

Экспертное заседание "Развитие жилищного финансирования в России - макроэкономические и политэкономические аспекты"

   Поделиться ссылкой :    LiveJournal Facebook Я.ру ВКонтакте Twitter Одноклассники Мой Мир FriendFeed Мой Круг

17:00 - 20:00, Четверг, 9 октября 2003 г.

Московское представительство Института Восток-Запад

Москва, ул. Тверская, д. 24/2, корп. 1, 2-й подъезд, 5 этаж

В рамках проекта "Форум Конкурентоспособности" Центр Корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Расселла при Институте Восток-Запад (ИВЗ) в партнерстве с Фондом "Центр экономических исследований и распространения экономической информации "Открытая Экономика" (www.OPEC.ru) приступил к осуществлению экспертных мероприятий по проблеме развития жилищного финансирования/ипотечного кредитования в России.

Список экспертов:

  • Леонид Иосифович Барон , экономист, Заместитель Генерального Директора IBS.
  • Алексей Леонидович Ведев , Генеральный директор Аналитической лаборатории "Веди".
  • Юрий Алексеевич Данилов , Заведующий лабораторией анализа финансовых рынков Государственного университета Высшая школа экономики.
  • Виктор Викторович Иванов , Экономический Советник Заместителя председателя Центрального Банка РФ.
  • Николай Владимирович Капранов , Директор Московского Представительства Института Восток-Запад, Директор Центра корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Расселла.
  • Константин Владимирович Киселев , Член правления Фонда "Центр экономических исследований и распространения экономической информации "Открытая экономика"
  • Александр Сергеевич Куприянов , Руководитель проектов по содействию реформам финансового сектора РФ. Центр Корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Расселла, Институт Восток-Запад.
  • Борис Натанович Либерма н, Президент строительной компании ЗАО "Социнвест"
  • Алексей Георгиевич Макушкин , Главный Экономист Института Восток-Запад по России.
  • Елена Васильевна Прасолова , Начальник Юридического Управления Ипотечного Банка "Дельта Кредит".
  • Татьяна Алимовна Санникова , Главный Аналитик по секьюритизации, Банк St. George Bank Limited, Австралия
  • Александр Андреевич Хандруев , Др., Профессор, Вице-президент Ассоциации Региональных Банков России.
  • Альберт Рифкатович Хисаметдинов , Глава Казначейства, Ипотечный Банк "Дельта Кредит".
  • Михаил Юрьевич Хромов , Аналитик Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования.
  • Андрей Александрович Чумаченко , Консультант, Консалтинговая группа БФИ.
  • Руслан Рауфович Юнусов , Консультант, Консалтинговая группа БФИ.
  •  

    КИСЕЛЕВ К.

    Добрый вечер, уважаемые коллеги! Во-первых, большое спасибо всем, откликнувшимся на приглашение организаторов принять участие в нашем мероприятии. Организаторов двое: Центр корпоративной конкурентоспособности Кендалла-Расселла при Институте “Восток-Запад” и Центр “Открытая экономика” , о котором некоторые могут знать по сайту OPEC.ru.

    Во-вторых, напомню, что сегодняшний семинар традиционный, проходит под общей шапкой “Конкурентоспособность российской экономики: интеграция в глобальное пространство”. Так что, видимо, это обстоятельство надо иметь в виду.

    Тема сегодняшнего семинара, точнее, круглого стола - развитие жилищного финансирования через ипотечное кредитование. Предлагается рассмотреть эту тему в двух аспектах: экономическом и политическом. Мы постарались также пригласить людей, которые могли бы поделиться международным опытом, поскольку в мире существует несколько моделей ипотечного кредитования. Вопросы для обсуждения находятся в раздаточных материалах, постараемся их придерживаться. По формату, по времени мы никого ограничивать не будем, но, учитывая, что больше двух часов сидеть тяжело, давайте отведем по 5-10 минут на сообщение.

    Спасибо.

    КУПРИЯНОВ А.

    Спасибо, Константин. Я от имени Института Восток-Запад также хочу поблагодарить всех, кто собрался в этой аудитории. Президент Путин в своем последнем послании ФС РФ возвел ипотеку в разряд первоочередных приоритетов развития страны, так как ипотечное кредитование (и вообще жилищное финансирование) при правильном обращении может стать стимулом для стабильного экономического роста. Российские и зарубежные банки еще до этого политического заявления стали проявлять активность на рынке жилищного кредитования, стали оживляться. В Думе оживились законопроекты, которые до сих пор откладывались в “долгий ящик”, правительство стало более активно с ними работать. Мы видим, что и г-н Зурабов сказал, что пенсионные деньги будут инвестироваться в ипотечные бумаги, когда те появятся. В целом, с одной стороны, мы видим, что повсюду с ипотекой связан повышенный уровень активности, но, с другой стороны, мы знаем, что до сих выдано где-то 40 тыс. ипотечных кредитов, что для российской экономики с ВВП в 400 млрд. – капля в море. Другими словами, наблюдается несоответствие между тем, что ипотека представляет из себя на сегодняшний день, и уровнем активности, которая вокруг нее происходит. Напрашивается вывод, что эта активность происходит в силу каких-то ожиданий, связанных с ипотекой. Задача нашего сегодняшнего семинара – выяснить, поставить в систему координат эти ожидания, что это за ожидания, есть ли у государства четкая политика, четкая стратегия развития ипотечного кредитования. Может быть эти ожидания связаны с тем, что существует правильный баланс политических и экономических ограничений по развитию жилищного кредитования? Может это связано с правильным балансом рисков? Может это связано с какими-то ожиданиями бизнеса относительно возможности сделать много денег на ипотечном кредитовании в ближайшее время? Таким вот образом мы и хотим построить сегодняшнюю дискуссию и, может быть, когда вы будете говорить, имеет смысл сосредоточиться на каких-то сценариях. Допустим ипотечное кредитование будет вести себя таким-то образом при такой-то позиции государства, при такой-то позиции бизнеса или иным образом. Сюда же можно включить макроэкономические вещи, такие как цена на нашу нефть, инфляция, которая будет либо расти, либо сокращаться, и др.

    КИСЕЛЕВ К.

    И, кстати говоря, инвестиционный кредитный рейтинг, присвоенный сегодня России агентством Moody’s.

    КУПРИЯНОВ А.

    Конечно, и этот рейтинг. И то, что буквально сегодня, такой мощный игрок как Внешторгбанк вышел в ипотеку и объявил об очень амбициозных планах. Они сказали, что выдадут ипотечных кредитов на $130 миллионов за ближайшие 12 месяцев. Так что информационных поводов у нас более чем достаточно. Я хотел бы попросить первым высказаться Александра Андреевича Хандруева.

    ХАНДРУЕВ А.

    Я хотел бы начать с того, что ипотека в России - это действительно узкое место в российской экономической системе, и в этом смысле Центр Кендалла-Расселла и Opec.ru попали в точку. Узкое место в силу ряда причин и по ряду принципиальных позиций. Во-первых, отсутствует единая и четкая государственная политика развития ипотеки. Была принята федеральная программа, которая оказалась малоэффективной, и ее закрыли. Более успешной была Московская ипотечная программа, но и ее постигла та же участь. Имеются различные ипотечные программы в регионах, субъектах Российской Федерации, но они никак не выстроены в виде единой государственной политики развития ипотеки. Отсутствие этой четкой государственной политики развития ипотеки концентрируется в нескольких принципиальных моментах.

    Момент первый – до сих пор не приняты законодательные акты, не принят закон “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах” (на дату обсуждения – Прим. Редактора), не принят закон “О стройсберкассах”, не внесены необходимые поправки в закон “О банках и банковской деятельности”, и соответственно, в нормативных актах Банка России ничего не говорится об особенностях ипотечного кредитования. Мы хорошо знаем по опыту и Германии, и Европы в целом, и США, что наряду с общими нормативами для банков, которые осуществляют ипотечные кредитования, устанавливаются и специальные нормативы, специальные ограничения. Ничего этого в России еще нет. Необходимы уточнения и изменения гражданских кодексов, без чего тоже нормальная полноценная ипотека невозможна. Отражением этой незавершенности законодательной базы является то, что у нас сейчас две конкурирующие модели, которые имеют своих носителей – лоббистов. По большому счету, между так называемой германской или американской моделью нет принципиальных различий. Отличия заключаются в том, что в немецком варианте специализированные ипотечные банки, с одной стороны, предоставляют кредиты, с другой стороны, выпускают бумаги. А в американской модели эти функции как бы разделены. Но, тем не менее, у нас есть группа экспертов, группа консультантов, есть группа практической помощи. На одних уровнях лоббируются и поддерживаются немецкие специалисты (это не секрет, я несколько раз в этом участвовал), на другом уровне, на других встречах предлагаются, наоборот, американские модели, двухуровневые. Это тоже является отражением того, что у нас концептуально нет четкой государственной политики ипотеки. Третий момент, - почему у нас нет четкой государственной политики ипотеки, - хотим мы этого или не хотим, но опыт всех стран Центральной Восточной Европы неопровержимо доказывает, что без поддержки государства, без бюджетной поддержки при высокой инфляции, при низких реальных доходах населения ипотека развиваться и существовать не может. Хочу сказать, что лично я являюсь противником активного участия государства. Я считаю, что там, где участвует государство, там появляется возможность для коррупции. Так устроен мир. Но вместе с грязной водой не надо никогда из ванны выбрасывать ребенка. Я только напомню, что приобретение от 30 до 80% жилья в странах Центральной и Восточной Европы (например, Венгрия – 80%, Болгария - чуть больше, Чехия - до 80%) осуществляется за счет кредитов. Когда Венгрия, Словакия стали создавать систему шпаркассе, то есть сберкасс, они давали премию. Они давали премию, потому что они создавали условия при инфляции нищему населению. У нас государство практически полностью от этого устранилось.

    Нет широкомасштабного бюджета ипотеки, нет необходимой минимальной поддержки, стартового толчка развития для ипотеки. Дальше - у нас нет институциональной системы, необходимой для развития ипотеки. До сих пор в создании ипотечного агентства у нас совершенно не прописаны нормативы. У нас нет от Банка России каких-то особых нормативов, правил, требований для организаций, которые занимаются государственным ипотечным кредитованием. Они действуют в общем контексте, но все эти пункты не сведены, не прописаны.

    К чему мы идем? Нет ответа…

    Что касается лидера государственного масштаба в развитии ипотечного кредитования. На мой взгляд, по определению Центральный банк не может быть, не должен быть таким лидером, это должен быть Госстрой и Министерство экономики и развития. Это два ведомства, которые могли бы координировать развитие ипотеки.

    КУПРИЯНОВ А.

    Спасибо, Александр Андреевич. Очень пессимистичную картину Вы нарисовали. Может быть, Дельта-Кредит с ней не согласится... или согласится?

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Александр Андреевич нарисовал пессимистическую картину. Я с ним полностью согласен. Единственное, насчет ЦБ могу сказать, что к нашему банку он относится достаточно лояльно. Скажем, мы сознательно нарушаем (мы писали об этом ЦБ письмо) некоторые нормативы ЦБ. Да, мы каждый месяц получаем письмо о том, что мы их нарушаем, но нас за них не штрафуют. Они приемлют, если банк имеет долгосрочные пассивы и активы, то он может некоторые нормативы по ликвидности не выполнять – те, которые никакого отношения к этому бизнесу не имеют.

    По поводу государственной политики, я согласен, ее не существует. Более того, я могу привести ряд примеров из области регистрации или из области закладных. Последний наш опыт обращения к ФКЦБ (не напрямую, конечно, а через дружественную нам инвестиционную компанию) по поводу закладных, по поводу разрешения ПИФу покупать закладные. Формально ответ был получен, что нет, ФКЦБ это запрещает. Формальный ответ они пришлют в течение двух недель. Хорошо было бы, конечно, для этого рынка разрешить пенсионным фондам, страховым компаниям и ПИФам покупать закладные у банков. Закладная обозначена как ценная бумага в Гражданском кодексе. Это решило бы многие проблемы рефинансирования. В течение апреля мы проводили ремаркетинг, затем маркетинг рынка по секьюритизации наших активов. Выяснилось, что страховые компании могут решить вопрос страхнадзора и купить у нас закладные. Но мы пока не выпускаем закладные как частный банк. ПИФы этого сделать не могут по причине, о которой я сказал. Пенсионные фонды думают, что скорее всего ФКЦБ то же самое ответит. Для развития рынка ценных бумаг (самое главное, чтобы он был ликвиден) и для рынка рефинансирования, всего-то надо принять решение разрешить покупать закладные этим организациям, разрешить увеличить лимиты на вложение в такие ценные бумаги. Это первое.

    Конечно, закон до сих пор не принят (на дату обсуждения). Очень жаль, потому что мы проделали за лето гигантскую работу, встречались со многими российскими банками и зарубежными банками. Мы нанимали себе даже консультанта. Все ждут закона “Об ипотеке” и готовы так или иначе работать с российскими ипотечными бумагами, и ставки рефинансирования предлагаются весьма привлекательными для нашего рынка на уровне 7-9% в год. Но это должна быть четкая, легальная, прозрачная структура.

    В отличие от мнения Александра Андреевича мне больше нравится как специалисту, который на этом рынке работает, американская модель. Дело в том, что мы проводили переговоры с агентством S&P о рейтинге, например, продаваемого портфеля или о рейтинге будущего SPV, на который будут переведены активы в виде ипотечных кредитов, еще до того, как Moody`s поднял нам инвестиционный рейтинг. Мне американская модель больше нравится.

    ХАНДРУЕВ А.

    Я не отдавал предпочтение моделям, я сказал, что у них разные подходы. Есть смешанные модели, когда внутри банка есть ипотечное подразделение.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Я согласен. Просто, все равно, в европейской модели, если ее так называть, операционные риски присутствуют намного выше, чем в американской. Кто потом будет нести ответственность? Операционные риски (я имею в виду не только российские банки, но и западные) существуют в любой стране, в любой банковской системе, и инвесторы, которые купили ипотечные ценные бумаги такого банка, все равно будут делать поправку на операционный риск этого банка, и ставка привлечения будет выше. Он практически отсутствует в американской модели, когда создается специальное SPV, активы напротив пассивов, никаких больше операций этот фонд не ведет.

    КУПРИЯНОВ А.

    Вопрос об устройстве SPV достаточно технический, но хотелось бы прояснить один, как мне кажется, важный для внедрения американской модели пункт. Недавно в журнале Эксперт была опубликована статья одного специалиста по ипотеке из Штатов Геннадия Суворова, где говорилось, что SPV в том виде, как они сейчас прописаны в проекте закона об ипотечных ценных бумагах, не смогут работать из-за того, что им не обеспечен соответствующий (льготный) налоговый режим.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Согласен, пока не обеспечен. ПИФ решил бы эту проблему, потому что налоговый режим совершенно понятен. Были даже у нас переговоры о создании ПИФа. К сожалению, ответ ФКЦБ был отрицательный, как я уже сказал. Мы могли бы создать инвестиционный фонд паевой, все активы его состояли бы из закладных. Это был бы закрытый инвестиционный фонд, который на 10 лет обеспечен потоком наличных. На самом деле это было бы всем интересно. Западным партнерам тоже интересно, но они ждут этого закона.

    ХАНДРУЕВ А.

    Не будем говорить о достоинствах и недостатках этой модели, но в любом случае, если ипотека, то это рефинансирование. Любая ипотека связана с эмиссией долгосрочных ценных бумаг. Кто будет эмитировать ипотечные бумаги? Коммерческие банки, специализированные, как универсальные коммерческие банки или какие-то участники рынка, агентства? Это нормальный вопрос. Кто-то должен взять на себя обязательства, это же эмиссия, это же обязательства.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Честно говоря, я как банкир (это мое личное мнение, может оно не совпадает с мнением нашего акционера), постарался бы сделать специальную проектную компанию.

    ХАНДРУЕВ А.

    Вот, вот, я об этом.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Я основываюсь на своем опыте переговоров со многими западными банкирами, которые хотят видеть именно такую схему. Еще раз повторяю, банку Дельта-Кредит не очень интересно брать на себя операционный риск. Неизвестно, что там может случиться. А когда есть специализированная компания, которая выступает только как посредник: получил платеж – заплати деньги инвестору, это более понятная схема, прозрачная.

    КИСЕЛЕВ К.

    Можно еще один вопрос “в воздух повесить”? Я не призываю отвечать на него прямо сейчас. Просто чтобы он имелся в виду, потому что он в списке обсуждаемых проблем есть, но чуть-чуть замаскирован. Хотелось бы его обострить, потому что я очень боюсь, что дискуссия превратится либо в теоретические рассуждения, либо в чисто технические. В любой аналитической логике есть объект, есть субъект. Вопрос, который я хочу повесить, звучит: “А, собственно, для кого эта ипотека делается? Готовы люди пользоваться услугами этого финансового механизма?”. Это очень важный вопрос, я был на нескольких обсуждениях по ипотеке, и разговор часто переходил в эту плоскость.

    И еще. Альберт Рифкатович, я недавно разговаривал с клиентом вашего банка, он сказал, что никогда не ожидал, что так тяжело иметь ипотечный кредит с точки зрения его обслуживания. Человек, типичный представитель среднего класса, заработная плата которого (или как принято теперь говорить - доход) позволяет ему пользоваться ипотекой. Но он мне рассказывал о моральном давлении, эти довольно приличные ежемесячные платежи…

    А представим, что и менее обеспеченные стабильным доходом люди могут ринуться в это дело. Иван Грачев (известный ипотечный лоббист в Госдуме) большой оптимист в этом плане, а потом окажется, что у нас начнется череда плохих вещей – мини-дефолтов, которые вполне могут спроецироваться из чисто экономической в политическую плоскость.

    ХАНДРУЕВ А.

    Российский обыватель не привык жить в долговой экономике.

    КИСЕЛЕВ К.

    Это любимый тезис г-на Ясина и “либерального” экономического круга, они прямо говорят: ментальность населения не способствует реформам.

    ХАНДРУЕВ А.

    А я цифры люблю. Задолженность по потребительским ипотечным кредитам в США - 72%, в Европе - 52%, у нас меньше 2% к ВВП. Я думаю, что Альберт Рифкатович поставил очень интересный вопрос, когда говорил, что Дельта-Кредит не взял бы на себя функции эмитента. Это тоже вопрос очень важный, потому что сейчас в Думе вокруг закона “Об ипотечных ценных бумагах” образовалась мощная лоббистская ударная группировка, которая добивается того, чтобы всем банкам без изъятия можно было дать функцию эмитента. Это будет катастрофой. Какие критерии, кого пустим, кого не пустим?

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Это уже стоит в плане. Это должно случиться очень скоро. Банки сейчас стоят на старте. Как только появится закон “Об ипотечных ценных бумагах”, появятся какие-то новые схемы, рынок начнет развиваться быстрее.

    КИСЕЛЕВ К.

    Я недавно с Козловым Андреем Андреевичем разговаривал. Задал ему два вопроса. Первый про банки, про надзор, про страхование депозитов, словом, про его “излюбленные” темы хотел поговорить. А он отреагировал скучно, вяло, вообще про это говорить не захотел. А на слова ипотечное кредитование среагировал очень динамично, мне показалось, что эта тема для него стоит в числе безусловных приоритетов.

    КУПРИЯНОВ А.

    У нас сегодня присутствует Виктор Викторович Иванов – экономический Советник заместителя председателя Центрального Банка РФ.

    ИВАНОВ В.

    Я бы хотел высказаться, обойдя вопрос о том, как Центральный Банк относится к ипотеке.

    На самом деле этот вопрос может и не первый среди тех, которые необходимо рассматривать и обсуждать, и вот, почему. Ипотека - это бизнес. Соответственно, пойдет бизнес или нет, зависит от того, какие риски существуют для ведения этого бизнеса, насколько благоприятны условия для ипотеки. С точки зрения банка и банковских рисков здесь следует сказать вот о чем: первая проблема, если мы возьмем пассивы – это срочность ресурсной базы. Здесь мы, естественно, попадаем на тот вопрос, который здесь уже обсуждался. Это вопрос о том, кто может работать с ипотечным кредитом – специализированные банки или все понемногу, поскольку постольку. Проблема для России более чем актуальна. Действительно, на сегодня ресурсные базы банков в основном короткие. Если брать естественное развитие событий, действительное положение банков на рынке, длинных средств там практически нет. А ипотечное кредитование подразумевает под собой достаточно длинные ресурсы, причем не год, а несколько лет. В России же у нас даже ресурсов длительностью свыше года в пассивах балансов банка очень и очень мало. Причем, учитывая особенность того, что Гражданский кодекс позволяет частным лицам отзывать свои средства в любую минуту, кроме того, есть возможность досрочного изъятия средств и у других клиентов, если это внесено в договор, то даже та база, которая существует, в любой момент может из банка уйти.

    Защита от кризисных проявлений, государственная или общерыночная, отсутствует как таковая, если вы посмотрите на ситуацию, которая возникает в условиях кризиса, то банки не защищены от резкого оттока средств. Все их долгосрочные программы моментально зависают и оказываются подвержены высоким рискам, то есть банки вне зависимости от тех условий, в которых они заключали договора, оказываются в очень рискованной ситуации на грани банкротства в момент возникновения кризиса. Будут они или нет – вопрос другой. Исключить их нельзя. На сегодняшний день вопрос долгосрочности ресурсной базы остается весьма актуальным.

    Второй момент, который здесь возникает, связан с выпуском ценных бумаг. Это, действительно, хорошая идея - коль скоро у нас нет долгосрочной базы, мы выпускаем бумаги, которые обращаются на рынке и проблема долгосрочности решена. Но остается вопрос адреса расхода этих средств. Если банк просто выпускает среди прочих инструментов данную бумагу, извините, а куда реально они вложили эти средства? С чего мы взяли, что они пошли непосредственно на кредитование? Более важно, с чего мы взяли, что в случае наступления каких-то событий под этими бумагами действительно ипотечные кредиты? Потому что здесь с юридической точки зрения у нас происходит разрыв между активами и обязательствами. Поэтому в этом случае возникает очень большая проблема устойчивости данного рынка. Если эти бумаги будут выпускаться универсальным банком и не будет четкой корреспонденции с ипотечными кредитами, в этом случае вопрос ответственности банка становится общим вопросом ответственности банка. А здесь мы подходим к вопросу о надежности, об устойчивости ко всем тем программам, которые на сегодняшний день существуют. Это одна сторона. Вопрос привлечения ресурсов. Она не решена на сегодняшний день, под ней нет на самом деле ни законодательной основы, ни экономической. Действительно, на сегодняшний день развитие ипотеки идет либо по специализированным банкам, где есть исходные фонды специализированные (они привлечены, попадут в программу и используются), либо очень крупными банками, которые имеют определенную подушку долгосрочных средств. Все, других участников нет. Насколько возможно размещение ипотечных бумаг под специализированные проекты на сегодняшний день, вопрос остается открытым. Здесь возникает риск того, что все ринутся в процесс покупки этих бумаг, а устойчивость и основы этого рынка принципиально не будут долгосрочными, поэтому все будет ровно до первого кризисного проявления на рынке, связанного может не с ипотекой, а с финансовым положением банка, плюс экономикой страны. То есть совсем другие причины могут привести к этой нестабильности.

    Следующий момент – степень вложений банка. На сегодняшний день они действительно малы и это замедляет успешность кредитования, потому что на сегодняшний день банки работают с очень узкой прослойкой достаточно обеспеченных людей. Причем, для большей части из этих клиентов кредит является некоей дополнительной страховкой и возможностью использовать собственные свободные средства. По большому счету человек, беря кредит в банке для того, чтобы купить квартиру, берет его не потому, что у него денег нет, они у него есть, но он не хочет их отвлекать. В любой момент он, так или иначе, погасит. Основная масса такая. У нас очень узкий сектор действительного кредитования. Предприниматель может в длительной перспективе лишиться доходов, наемный работник, специалист могут быть сокращены, уволены из-за кризиса рынка. Это не стабильно. Где-то можно прогнозировать, где-то нет. Проблема заключается в том, что мы подходим (может уже подошли, может, у нас есть еще запас времени) к тому барьеру, когда в ипотеку будет включено широкое количество людей, а вовлечено будет неизбежно. Здесь нет вопроса о том, будет ли развиваться ипотека или не будет. Она будет развиваться, вопрос стоит в том, с какого рода проблемой мы столкнемся и будем ли мы к ней готовы. Вот и все. Мы стоим на пороге, когда в ипотеку будет втянуто достаточно широкое количество людей, более широкий слой, где вопрос по платежеспособности их на весь период выплаты кредита однозначно не решается. Это вопрос устойчивости экономики. Вопрос развития конкретных организаций. В отдельных моментах он безусловно связан с тем, реальные зарплаты выплачиваются или они выплачиваются в конверте, все зависит от того, как банк оценит эту ситуацию. Это тоже не самый важный момент. Да, он технически стоит, но проблема в том, что мы не знаем, насколько этот широкий слой будет в длительной перспективе платежеспособным. Вопрос, который надо обсудить и понять.

    Следующий момент – колебания рынка жилья по цене. Оно существует? Да. Сейчас есть в целом тенденция на увеличение стоимости жилья, причем как в Москве, так и в регионах. Но здесь есть другого рода проблемы. Что произойдет при ипотечном кредитовании, почему оно так нужно, так его развивают? Необходимо в строительный комплекс ввести дополнительные инвестиции для его оживления и ускорения. К чему это приведет? К тому, что сейчас мы расширение этого предложения (новое строительство) проавансируем, оно неизбежно расширится, будет вовлечен этот слой, и что будет в тот момент, если окажется относительно массовый дефолт? Пусть это не будет глобально связано с экономикой России, а с какими-то конкретными ситуациями, может конкретными банками. Теоретически дальше механизм простой: квартиры продаются на рынке, реализуются банком, и возвращаются инвесторам. Когда будет осуществлена выдача кредита на относительно длительный период, накопится определенный навес потенциальных проблемных кредитов, а дальше может встретиться две волны. С одной стороны, расширение предложения на рынке жилья, будут просто-напросто строить из дополнительных инвестиций, с другой стороны, пойдет какая-то часть невозвратов средств по кредитам. Эти квартиры будут выставлены на рынке. Мы получим комплексную проблему, связанную с кризисной ситуацией на рынке и с увеличением предложения с двух сторон: и от строителей, и от банка, который предлагает эти квартиры. Что в этом случае произойдет? Падение цен. В зависимости от уровня падения этих цен и от того, с каким коэффициентом они принимаются под залог, соответственно, возникнет или не возникнет проблема кризиса рынка. Чем она плоха? Если мы сформируем снежный ком, то остановить его даже если ситуация разрядится, будет действительно сложно. Потенциально такая ситуация может привести к резкому падению цен на рынке. Насколько глубоким этот кризис будет для самого рынка, вопрос, требующий изучения. Виден механизм, но нам не видны его конкретные характеристики. Отсюда возникает и важный аспект секьюритизации, то есть возможность продать именно сам кредит. На сегодняшний день обсуждаются механизмы, но нет ответственного за это, и нет этого рынка как такового. Если брать ряд стран, там существуют ипотечные компании государственного плана, которые регулируют рынок, покупая эти бумаги. У нас как всегда, эти проблемы возникнут одновременно сразу у всех и покупать будет некому. Если мы берем в расчет игроков рынка, особенно возникнут проблемы. Долгосрочные бумаги в этом случае будут и могут покупать далеко не все. Тем самым у нас получается, что механизм регулирования, который предлагается, устойчивость развития самого сектора, зиждется на одном и том же базисе, который в условиях кризиса уже не работает. А кризис пока исключить нельзя.

    КУПРИЯНОВ А.

    А ЦБ как-то просчитывает эти разнообразные риски? У ЦБ есть какая-то модель, по которой рассчитывается вероятность таких кризисных явлений, связанных с развитием ипотеки? Ведь риски никуда не денутся, а делать что-то надо уже сегодня.

    ИВАНОВ В.

    Я не готов отвечать за ЦБ в данном случае. Вопрос не совсем по адресу. Не готов сказать, по какой модели это рассчитывается.

    ВЕДЕВ А.

    У меня сразу комплекс вопросов, последним из которых будет, ну и что? Если мы будем разговаривать о пассивно-активной части банков, то мы придем к одному абсолютно единому мнению о том, что банк открывать нельзя, потому что возможна ситуация, когда все вкладчики придут и заберут свои деньги. Да, есть проблемы, есть риски возникновения кризиса. Но это не значит, что это не надо делать. Я думаю, что со 100%-ной вероятностью можно спрогнозировать, что в следующие 10-15 лет обязательно будет финансовый кризис. Ну и что?

    ХАНДРУЕВ А.

    Если дерево неправильно посажено, то вы не получите нужного количества плодов, если у дома худой фундамент, то он рано или поздно разрушится. Если мы говорим об ипотеке, можно прогнозировать, что в обозримой перспективе будет надут пузырь. Сейчас уже есть признаки пузыря.

    ИВАНОВ В.

    По поводу первой реплики. Да, действительно, на сегодняшний день в России условия деятельности значительной части банков, если не сказать, большинства, сверхрискованные, и ни один из этих банков не застрахован от банкротства в связи с развитием ситуации. Если мы говорим об устойчивости, понятна вторая часть ответа на эту же реплику, тем не менее, бизнес есть бизнес. Несмотря на повышенные риски, он будет действовать в соответствии со своими потребностями. Это не обсуждается. Понятно, что будет. Но риск от этого никуда не пропадет, вот в чем дело. Банковские кризисы, которые у нас были – 1995, 1998 года – показали, что чудес не бывает. Повышенные риски приводят к большим коллапсам, которые и в первом, и во втором случае приводят к тому, что граждане и организации потеряли не один десяток, а в ряде случае, в 1998 году, сотен миллиардов рублей, порядка $20-30 млрд. было потеряно. Вот, собственно, цена.

    Что касается финансовой устойчивости банковской системы, то здесь есть один простой нюанс: мы не видим банкротств или каких-то громких банкротств с 1998 года по одной простой причине. Банковская система расширяется. Она растет на 10-15% в квартал. Идет чистый приток средств. Помните рекламу ООО МММ? Размешать можно куда угодно и как угодно. Это все будет происходить ровно до того самого момента, пока деньги не потребуют обратно. В этом случае все проблемы, которые накопились в банковской системе, реализуются. Еще одна проблема – скрытые риски, потенциально мы их откладываем. Не мы одни с этим сталкиваемся. Япония – хороший пример.

    ВЕДЕВ А.

    В отличие от Японии мы имеем сырьевую экономику.

    ИВАНОВ И.

    Замечательно, но если мы надуем пузырь, кто-то за него должен отвечать.

    ВЕДЕВ А.

    У меня есть большое подозрение, что государство и банки в этот список входить не будут.

    ХИСАМEТДИНОВ А.

    По поводу того, как оценивать риски в этой области, написано столько литературы, прочитай – и делай, что называется. У нас с 1998 года стресс-тестинг делается каждый месяц по нашему портфелю. Там есть все ранжировки: дорогие квартиры, дешевые, средний ценовой диапазон. При этом теряется всего 6% от портфеля, даже не капитала банка. Завтра случился кризис – эти люди потеряют 6% портфеля. Все это можно сделать.

    ИВАНОВ В.

    Мы сейчас сняли самый платежеспособный слой. Вопрос заключается в том, что будет при расширении. Я не говорю о том, что каждый день банки будут сталкиваться с этой проблемой. Мы обсуждаем ситуацию в принципе. Я знаю, что на это можно закрыть глаза сейчас. Но когда кризис придет, сказать, вот, смотрите, кризис.

    ХАНДРУЕВ А.

    В условиях волатильного рынка ценные ипотечные бумаги как правило спросом не пользуются. Все стараются работать с короткими бумагами и, скорее всего, при размещении предложение будет большим, а спрос будет маленьким. У нас будет большая доходность, и это откроет дорогу спекулятивному капиталу. А дальше…

    ЧУМАЧЕНКО А.

    …а дальше это очень сильно привязано к стихийности в экономике. На данный момент, когда столько денег поступает в страну, конечно, и обеспечение ипотечного кредита, и ценные бумаги найдут спрос. Вопрос в том, насколько для нашей экономики внешний фактор является решающим с точки зрения ее устойчивости.

    На данный момент у нас рынок ищет новые направления. Отыграв одно направление, он смотрит сразу, где бы еще заработать. А тут мы по сути дела предлагаем новый инструмент. Наверняка найдутся те, которые заинтересуются этим.

    ВЕДЕВ А.

    Я согласен, действительно здесь есть еще один аспект. На мировом рынке сейчас объективно существует дефицит долгосрочных инструментов, даже могу привести пример из российских евробондов, - это наиболее ликвидные бумаги.

    Да, без сомнения, здесь надо как-то ранжировать риски, потому что понятно, что если какой-то банк со ста клиентами эмитирует тридцатилетние ипотечные бумаги, то наверное это будет несколько спекулятивная волатильность. Но проблема гораздо шире, она еще касается досрочной выплаты внешнего долга российской стороны. Мировые инвесторы не хотят продавать, потому что длинные надежные бумаги - это объективный дефицит.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Я бы выделил три уровня рассмотрения вопроса: политический (или круги, которые имеют отношение к политическому уровню), уровень бизнеса, уровень населения и еще, четвертое, научное. Политический уровень - это своего рода предвыборный популизм. Как только к выборам приближаемся, все начинают интенсивно говорить об ипотеке. Создадим себе светлое будущее, все построят себе квартиры, купят красивую мебель и будут хорошо жить! Это в основном такой популизм, который плавно перетекает в игру ума научных деятелей, которые разрабатывают различные схемы, предлагают варианты, сравнивают какие-то схемы американские, немецкие какие-то модификации. Все это интересно звучит. А следующий уровень – население. Жилищное строительство составляет примерно 10% ВВП. По уровню тенденции роста средней зарплаты ясно, что примерно через 20 лет какая-то часть населения сможет дать приток частных инвестиций в схему ипотеки. Вот, собственно на этом и заканчивается возможность этой схемы в России. Есть еще один аспект, связанный с населением. Широкое распространение ипотеки на Западе в базе своей имеет кроме мощной экономики еще и просвещенное население, которое с детства привыкло составлять налоговые декларации и т.д. В Москве только на Садовом кольце кто-то что-то знает об этой ипотеке. В основном же население не готово совершенно. В этом плане очень интересно сейчас начинать эти дискуссии, но самым реальным выходом из этого было бы, если бы в население шла информация и готовила бы его к возможностям ипотеки в перспективе 10-15 лет. Нужно, чтобы созрел слой, который будет зреть с точки зрения своего экономического статуса, с точки зрения своей просвещенности и готовности применения всех этих методов. И вот когда-то в светлом будущем, как хорошо сказал Виктор Викторович, эти факторы сойдутся, суммируются и появится реальная возможность какие-то из схем использовать. До этих пор какого-то такого оптимизма не ощущается. Есть некоторые фрагменты, которые могут эту точку зрения как-то опровергнуть - отдельные города в России, отдельные банки. Но они это делают за счет каких-то специальных ресурсов, за счет подпитки муниципальных или региональных бюджетов. За счет этого создается иллюзия ипотеки. На самом деле это одна из схем обычных инвестиций.

    И такая модификация может возникнуть, что под видом ипотеки выстроится очередная пирамида. Мне кажется, что один из очень сильных мотивов мощного лоббирования этих законов – это надежда у кое-кого такую пирамиду выстроить. Она, конечно, будет грандиозная, она не рассыплется резко и катастрофично, но по экономической сути она будет пирамидой. Это просто голос со строительной площадки.

    ХАНДРУЕВ А.

    Я уже знаю примеры. Есть жилищный кооператив, а есть ипотечный кооператив. Он чем занимается? Тем, что он набирает деньги, и это делается по принципу пирамиды. Приведи еще двух-трех, ты получишь квартиру, а потом это будет наращиваться, а потом концы обрубаются.

    Борис Натанович затронул интересный вопрос лжеипотеки. Но я бы хотел вернуться к чисто теоретическому, что такое ипотека? Ипотека – это особый вид кредитования, как правило, долгосрочного, связанного под залог недвижимости или земельных участков. Есть три формы кредитования: сельскохозяйственная, жилищная, промышленная ипотека. Обязательным признаком ипотеки является рефинансирование. Запускаются определенные специфические инструменты. Это признаки ипотеки. Американская, немецкая, смешанная модель, а вот лжеипотека – это что, пирамида? То, что у нас начинают делать банки, начинают делать строительные компании – это ипотека или не ипотека?

    ЛИБЕРМАН Б.

    Банк не защищен. Он где-то берет ресурсы, которые дают ему возможность давать кредиты. За счет прямого оборота денег населения ипотека невозможна.

    ХАНДРУЕВ А.

    В Германии есть жесткий принцип, что только 60% стоимости квартиры можно получить в виде кредита, не больше. Исключение, если там гарантии есть, там вообще 20%. А у нас же ничего нет. Так называемая ипотека – обычный кредит. Причем, квартира оформляется на третье лицо, получается, что она сдается в аренду.

    ПРАСОЛОВА Е.

    Абсолютно не так. Я несколько не в этом формате, потому что я юрист, а вы – экономисты. Если мы говорим о жилищном кредитовании ипотеки, это, как правило, под залог квартиры, на покупку которой предоставляются средства. Чем занимается Дельта Кредит и другие банки по нашей программе? У нас очень много банков-партнеров, которые работают по программе Дельта Кредит. Наша программа уже известна им. Именно эти кредиты. Заемщик с первого дня становится собственником. Он проживает, пользуется и это нормальная ипотека. Так это должно быть.

    ХАНДРУЕВ А.

    Это у вас, а в других банках это не так. Даже у вас, если он становится собственником жилья, но не будет платить по вашему кредиту, вы можете его выселить из квартиры?

    ПРАСОЛОВА Е.

    Это другой вопрос. Это как раз правовой риск. Можем. Нам закон “Об ипотеке” предоставляет такое право, обращение с взысканием имущества. Если деньги даны именно на квартиру, в которой проживает заемщик, он, безусловно, в течение одного месяца должен освободить эту квартиру. Нам известные такие судебные прецеденты.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Вы говорите, что заемщик является собственником. Может он, получив квартиру в собственность и не отдав вам кредит, ее продать?

    ПРАСОЛОВА Е.

    Нет.

    ЛИБЕРМАН Б.

    И чего же он является собственником?

    ПРАСОЛОВА Е.

    Я понимаю Ваш сарказм. Критерий собственника – владение, пользование, распоряжение. Дело в том, что в свидетельстве о праве собственности, которое выдается в Мосрегистрации, написано – обременение в залог. Это право собственности. Он может обратиться к залогодержателю-банку с такой просьбой, и можно рассмотреть этот вопрос.

    ВЕДЕВ А.

    Я несколько раз читал, что средние цены по России на недвижимость выросли на 30% (по России, не по Садовому кольцу). Это к вопросу об ипотеке.

    Сразу второй вопрос. Если они на 30% выросли, и 10% ВВП составляет жилищное строительство, то мы можем…

    ЛИБЕРМАН Б.

    Эти макрооценки многих “активистов” и вдохновляют.

    ВЕДЕВ А.

    Но это же подделка, подмена.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Правильно. Здесь и есть противоречие. Население хочет купить дешевле, а строитель хочет построить дороже. Это очень существенный риск для любого банка, потому что когда это не приводится в соответствие, не регулируется никакими законами, производитель может свою цену поднимать, а заемщик или первоисточник средств на это не рассчитывают. Тоже одна из возможностей какого-то микро-коллапса в рамках одного банка или банка какой-то одной локальной программы.

    Кстати, есть еще одна позиция в обсуждении - лидеры государственного масштаба. Мне кажется, что с учетом очень разной специфики регионов, важно искать и создавать региональных лидеров. Конечно, какие-то общие законы есть, но лидер такой программы должен в регионе созревать.

    КИСЕЛЕВ К.

    Может ли кто-то из присутствующих здесь ответить на вопрос: насколько велика потребность в жилье по России вообще и по регионам, в частности? У меня нет ответа на этот вопрос, у меня есть интуитивная уверенность, что она на самом деле не так уж велика, чтобы сломя голову развивать ипотечное кредитование. В России рынок труда маломобилен, можно сказать, совсем не мобилен.

    ХАНДРУЕВ А.

    Все дело в том, что проблема жилья имеет несколько измерений. Первое измерение – улучшение жилья. Второе измерение – второе жилье. Это коттеджи, дома, дачи, и, наконец, первичный спрос – новые семьи, миграция.

    КИСЕЛЕВ К.

    Совершенно верно, Александр Андреевич. Отсюда вытекает второй тезис – зачем мы переводим разговоры об ипотеке в русло какой-то мега - программы, когда есть лидеры рынка, тот же Дельта Кредит, еще ряд банков. Они работают, выбирают спрос. Зачем нам выводить это на уровень лозунгов, знамен, зачем выводить иптеку на политический уровень?

    Действительно, ипотека - мультипликативный фактор экономического развития, но поскольку он мультипликативен, то он автоматически создает пропорциональную волну угроз. Волна “плюс” и волна “минус” могут встретиться, и все очень будет печально.

    ХАНДРУЕВ А.

    Ипотека может развиваться и снизу, стихийно развиваться. Тогда из 40 тыс. ипотечных кредитов будет 42, 50, 60 тыс. и т.д. Это первое. И второе, ипотечное кредитование – зона повышенных рисков. Если они не будут иметь надежного законодательного обеспечения, и легитимного механизма, то это обернется образованием нескольких или одного большого пузыря. Это правда, я согласен.

    С другой стороны, единственная страна из Европы, если говорить о бывших Советских республиках, сравнить со странами Восточной Европы – это Россия, где нет развитых механизмов ипотеки. Все другие страныи Венгрия, и Польша, и Чехия, и Словакия, и Болгария сейчас имеют уже отлаженные ипотечные системы.

    КУПРИЯНОВ А.

    Насколько близко мы подошли к каким-то государственным гарантиям? Работают ли законодатели над этим, занимается ли этим Центральный Банк, правительство? АИЖК получила какие-то гарантии, но все называют их смешными, неадекватными.

    ХАНДРУЕВ А.

    В гарантиях есть одна проблема - гарантии можно легко дать, но так же легко их можно “забыть”.

    ВСЕ СМЕЮТСЯ.

    ХАНДРУЕВ А.

    Гораздо более интересен тот период, когда за них придется отвечать. А вот он непрогнозируемый. Хотелось бы по поводу развивающихся ипотечных рисков в будущем сделать еще одно замечание. Не знаю, поддержите вы меня, или нет. Большая часть тех программ, которые на сегодняшний день развиваются, имеют ту специфику, что банки, как правило, работают не с рынком, а с какими-то конкретными, вполне определенными организациями, более того, иногда с проектами. Получить можно под конкретный проект. Это в какой-то мере снижает риск, потому что здесь и финансовые потоки более контролируемые и взаимосвязи более тесные. Что произойдет неизбежно? Во-первых, здесь нельзя говорить о том, что у нас есть рынок ипотечного кредитования, потому что есть какие-то отдельные сегменты. Рынок - это когда любой банк выдает кредит на покупку любой квартиры на всем рынке. Этого нет на сегодняшний день. А что произойдет, когда мы перейдем к этой схеме? Здесь проблем наверняка возникнет несколько больше. Во-первых, компания строительная об этом ничего не знает, она тоже не всегда с одинаковыми условиями работает с рынком. Где-то это может выразиться в том, что жилье по цене будет просто-напросто “плавать”, а где-то это может выразиться в том, что это будет действительно какое-то лжепредпринимательство. Такие факты есть. Как это повлияет на качество выдаваемых кредитов и на те проблемы, какая доля будет таких проблемных кредитов в том портфеле, который будет в наших банках со временем?

    МАКУШКИН А.

    У меня будет одна ремарка относительно масштаба проблемы и, опять же, участия государства. Мне хотелось бы зафиксировать несколько параметров.

    Первое, у нас за последние несколько лет около 2 млн. граждан переехало из казарм в гражданский сектор. Второе, примерно около 1 млн. у нас будет перемещаться из заполярных регионов в европейскую часть России. Третье обстоятельство, - мы еще не начали структурную реформу. 70% наших предприятий - потенциальные банкроты, из них 20-25% никогда не встанут на ноги. Мы плюсуем все эти вещи и получаем масштаб проблемы, по отношению к которой нужно придумать механизм. Здесь никто не будет спорить, что лучше – американская модель, русская, хороша будет любая модель, которая пригодится в данной ситуации. Это проблема, которую нельзя откладывать ни на двадцать лет, ни на десять лет. Решения должны быть позиционированы политически в течение нескольких ближайших лет.

    Мне хотелось бы дать эту поправку, потому что вне этого масштаба очень трудно оценивать адекватность и банковской системы, и возможности каких-то других игроков на этой площадке, хотя я понимаю, и это очевидно, что никакой эволюционный процесс никогда не приведет сегодняшних игроков на этом рынке к тому состоянию, в котором они окажутся адекватными данной задаче. Это значит фактически безальтернативность очень масштабного, государственного участия и целого ряда новаторских решений в этой области. Просто я обращаю внимание на то, что мне кажется, что у России нет другого пути, кроме как найти выход из этой ситуации, иначе, это - страна бомжей.

    КУПРИЯНОВ А.

    Мы обсудили первую часть того, что у нас было указано в повестке дня, затронули многие другие вопросы. В конце первой части к Борису Натановичу возник вопрос относительно рисков. Я недавно общался с сотрудниками ЦБ, у них вызывало беспокойство, что не существует пока механизма трансмиссии денег, если они появятся на ипотечном рынке, к строителям. Допустим, какая-то схема ипотеки заработала, это как раз связано с риском надувания ценового пузыря на рынке. Нет механизма перетекания таких денег сразу строителям, и поэтому расширение предложения будет идти с большим лагом.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Порок, мне кажется, в самой схеме. С одной стороны, мы говорим о тотальной регуляции процесса, с другой стороны, мы говорим о рынке. На самом деле существует единый рынок, в котором строители создают эту недвижимость, с другой стороны, есть потребители, которые хотят ее купить. Между ними стоят финансовые структуры, которые являются как бы третьим сегментом рынка, которые населению в этом плане помогают. Где строитель берет деньги на свое строительство - это его проблемы. Он знает примерно, как это может происходить. Это может происходить за счет собственных средств, это может происходить за счет каких-то инвестиций и это может происходить за счет того, что он придет в Дельта-Кредит и скажет, у меня есть площадка, вот мой проект, не хотите ли вы меня профинансировать? Четвертый, еще не созревший, о котором здесь говорили, - рынок ипотечных бумаг, в который абсолютно не верится в нашей сегодняшней действительности. Все равно строитель будет искать своим путем, также как потребитель ищет своим путем деньги, за счет которых он может приобрести жилье, так и строитель будет искать средства для строительства тоже своим путем. Один из путей – это обращение в вышеупомянутые структуры. Это не скоро. Сейчас понятней какие-то долевые схемы, какие-то схемы инвестирования. Даже может какой-то денежно- натуральный обмен за счет ресурсов земельных возникает.

    ПРАСОЛОВА Е.

    У нас есть инвестиционные контракты, но это не строительство жилья напрямую, мы предоставляем кредит заемщику, который является уже инвестором. Безусловно, на этот период он нам может заложить только права требования. У нас повышенные риски, поэтому у нас повышенные проценты. Только Дельта Кредит, насколько я знаю, предоставлял в последнее время такие кредиты.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Наверное, никогда не будет большого внимания к объемам нашего портфеля только по той простой причине, что это никому не продашь. Если мы сейчас разговариваем о рефинансировании, то инвестиционные права, к сожалению, никого не интересуют. Такие ипотечные ценные бумаги под инвестиционные права, я думаю, никогда не будут выпущены. То есть, выпустить их можно, продать нельзя.

    САННИКОВА Т.

    На Западе есть формы секьюритизации строительства. Но это не ипотека, потому что там нет залога. Там ценные бумаги поступают на вторичный рынок, обеспечиваются так называемыми предпродажами, когда не построенные квартиры уже продаются, заключаются контракты по принятым проектам. Покупатель вносит 10%, но он вносит не в строительную компанию, а в специальный траст. Если строительная компания не выполняет свой контракт, деньги возвращаются без звука. Всю остальную сумму покупатель вносит после подписания документа о приемке. Этот период составляет примерно полтора года - от утверждения плана, от получение разрешения (ИРД) до полного завершения всего строительства. Компания выпускает ценные бумаги на рынок.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Я согласен, в законопослушных странах есть какая-то надежда.

    САННИКОВА Т.

    Там разработано очень много механизмов, как защитить и ту, и другую сторону.

    ХАНДРУЕВ А.

    Александр Сергеевич, тут разговор коснулся важного аспекта, что есть многообразие форм жилищного финансирования. Мои коллеги обратили внимание в первую очередь на то, что тема сегодняшнего заседания “Развитие жилищного финансирования в России”, а речь идет просто о том, как делать ипотеку. Почему я и предложил уточнить по ипотеке. Шпаркассе – это схема не ипотечного кредитования. Там принцип следующий: 50% надо накопить, а потом тебе дают кредит, с привлечением тебя как заемщика и т.д. Эта схема отнюдь не является какой-то ущербной. Например, в Германии на долю сберегательных касс приходится 10% жилищного строительства. Вообще, в Германии за весь послевоенный период примерно 40% жилья было построено через шпаркассе. Ипотечные банки дают 22%, универсальные банки 14%, госбанки, земельные банки 11%, достаточно дифференцированная помощь, финансовая поддержка. Ипотека, наверное, самая главная.

    САННИКОВА Т.

    Ипотека - один из крупнейших механизмов.

    КУПРИЯНОВ А.

    А в России на повестке дня сейчас стоят другие механизмы? Закон с стройсберкассах, например?

    САННИКОВА Т.

    Может, просто Президент сказал - развивать ипотеку и все присутствующие согласились, хотя очевидно, что увеличение платежеспособного спроса вызовет рост цен, и только потом часть этих денег перетечет в строительный сектор, увеличится предложение. Я думаю надо смотреть какие-то схемы не альтернативные ипотеке, а речь должна идти о финансировании строительства, увеличении предложения.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Когда мы говорим о жилищном финансировании, мы опять возвращаемся к ипотеке. Жилищное финансирование - долгосрочное кредитование, а здесь без рефинансирования не обойтись. Банки не могут взять на себя высокие неоправданные риски. У них нет в структуре пассивов дешевых устойчивых источников, которые могли бы поддерживать кредитование жилья.

    КУПРИЯНОВ А.

    Все-таки мы опустили важную часть из повестки – наличие лидера в частном секторе, лидера этой реформы, какой-то компании или организации, которая могла бы задействовать частный сектор, “пробить стену”, чтобы потом повести всех за собой в образовавшийся “пролом”?

    ПРАСОЛОВА Е.

    Борис Натанович говорил о государственном секторе. Я считаю, что это один из текущих вопросов, и я не могу не сказать пару слов о нем. Я думаю, что лидерами являются Дельта Кредит и Raiffeisen, хотя бы потому, что эти банки предоставляют ипотечные кредиты и говорят о цифрах, о количестве ипотечных кредитов предоставленных и об общих суммах. Другие банки этих цифр не предоставляют. Умалчивает Сбербанк, ВТБ говорит о будущих цифрах.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Как Дельта-Кредит себя позиционируется как лидер при таких маленьких абсолютных цифрах?

    ПРАСОЛОВА Е.

    А что вы предлагаете? Какой объем ипотеки?

    КИСЕЛЕВ К.

    Зачем это Сбербанку? У Сбербанка самые длинные и самые дешевые пассивы. С точки зрения противоречий между пассивами и активами у Сбербанка нет никаких проблем вообще.

    ПРАСОЛОВА Е.

    Я говорю о тех банках, которые эти цифры объявляют. Только те цифры, которые известны всем. У Сбербанка я не знаю эти цифры, знаю, что там большой объем. У нас было $75 млн., а у Raiffeisen $25 млн. Конечно, рынок маленький.

    КУПРИЯНОВ А.

    Вы рефинансируете эти кредиты за счет чего?

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    До поры до времени мы рефинансировали их за счет нашего акционера. Я скажу, что ставки рыночные были, не какие-то специально придумали для банка Дельта Кредит. Сроки действия фиксированные. По своей методике они посчитали правильно, я считаю. Сравнивали с казначейскими облигациями. С точки зрения рынков и рисков они все посчитали правильно. На сегодняшний день мы имеем подписанные договора (у нас очень большие суммы), 6 октября мы закрыли сделку по финансированию, по секьюритизации – первый шаг. Мы реально продали со своего баланса портфель ипотечных кредитов, мы воспользовались рыночной ситуацией, получив present value этого портфеля. То есть мы продали под ставку ниже, чем по номинальной ставке был создан этот портфель. Я считаю, что механизм рефинансирования просто заработал в России. Все хорошо. Следующий шаг - мы собираемся начать выпускать закладные, следующим шагом будет продажа закладных страховым компаниям, скорее всего. Спрос от них у нас есть. Нам осталось выпустить закладные и просто их продать. Страховые компании утверждают, что они решили вопрос со Страхнадзором. Они могут закладные покупать за счет своих резервов именно созданных по страхованию жизни. Третий шаг – выпуск нормальных ипотечных ценных бумаг, когда будет принят закон. Там структура уже разрабатывается, закон только определит правила игры, и тут же будет образована соответствующая структура и мы естественно будем создавать отечественные ценные бумаги для западных партнеров потому что там ставки ниже предложения. Такая программа у Дельта Кредита по поводу рефинансирования.

    БАРОН Л.И.

    Так уж получилось, что я в разное время находился по разные стороны баррикады, называемой ипотечным кредитованием в России. С жилищным кредитованием я работал, с одной стороны, в правительстве, семь лет, включая два года в Банке развития. Были попытки создать программу кредитования, даже не кредитования, а рефинансирования банков, занимающихся кредитованием секторов с ограниченным доступом к коммерческим кредитам. К таковому относили малый бизнес и кредиты среднему классу на правительственную программу “Второй дом”. До этого в правительстве у нас была программа “Свой дом”, регулярно из бюджета в бюджет перекочевывавшая в качестве адресной инвестиционной программы и ни разу на моей памяти не финансировавшаяся, начиная от военнослужащих, жилье которым предлагалось через т.н. жилищные сертификаты. Меня все время поражало, когда очередные статьи в газетах были, кто столько денег украл на жилищных сертификатах, я не мог понять - откуда, ведь они ни разу не финансировались бюджетом. Статьи были в бюджете прописаны, но их ни разу реально не оплатили.

    Потом мне пришлось немного поработать с другой стороны баррикады – в риэлторской компании, у меня создалось ощущение того, что реально у нас все под ипотекой понимают разное. Мне кажется, что наверное надо дать определение того, что каждый понимает под ипотекой. Общение с израильскими акционерами нашей развивающейся компании привело к мысли, что то, что понимается под “mortgage lending” на Западе очень сильно отличается от того, что понимается под ипотекой у нас и, в частности, многими депутатами, которые регулярно выносили вопрос об ипотеке. Я хочу сформулировать, я не претендую на истину и буду очень признателен за возможные комментарии, дополнения и, наоборот, за оппонирование в этой части. Мне кажется, что на Западе под “mortgage lending” понимается очень узкая вещь. Это долгосрочный кредит с залогом, причем с единственным залогом, по которому выступает именно та самая недвижимость, которая приобретается в собственность заемщика и которая имеет определенный сервитут, находящийся в обременении до тех пор, пока mortgage loan (ипотечная ссуда) не будет погашена. Более того, наличие mortgage является нормальным состоянием целых семей. Люди передают mortgage по наследству, они переходят, включаются в брачные контракты. Это некий циркулирующий собственный сервитут вполне нормальный, примерно то же самое, как уплата налогов, плата страховок по машине, по здоровью, стандартное обязательство любого активно функционирующего в экономике человека.

    У нас же под ипотечными кредитами понимают очень разное, но, как правило, не это, потому что такого института у нас нет как такового. Например, developer`ы регулярно высказывались за создание системы ипотечного кредитования, имея в виду, что они строят, кто-то сразу из банков оптом по дешевке выкупает, а затем представляет кредиты конечным покупателям для аффилированной с ними розничной ритейловой структуры, позволяющей ускорить оборачиваемость денег, находящихся в финансировании стройкомплекса. Примерно по той же, по сути, пирамидальной схеме работает, с моей точки зрения, не в обиду будет сказано Борису Натановичу, жилищный комплекс правительства Москвы. Все это называется программа ипотечного кредитования. Создано отдельно функционирующее московское ипотечное агентство, какая-то есть структура по ипотечному кредитованию, которая в отличие от федеральной не дожидается того, когда Пенсионный фонд купит гарантированные дважды государством облигации. Там деньги определенные крутятся, но крутятся именно по схеме, не имеющей, с моей точки зрения, с классическим mortgage ничего общего. Все это - некий способ капитализации административной ренты, одна из форм жилищного финансирования, ускорения цикла оборачиваемости денег в строительном комплексе, связанном, в том числе, с жилищным строительством. То же самое, надо сказать, в офисных центрах. Мы эту модель просматривали и обсуждали.

    В этой связи, мне кажется, говорить о развитии собственно ипотеки, настоящего mortgage можно только, когда у нас создастся серьезная правовая среда для таких наследственных кредитных историй физических заемщиков. Мне кажется, что в данном случае чистый mortgage будет выступать вторично по отношению к потребительскому кредитованию в чистом виде, потому что потребительские кредиты несут в себе гораздо меньше рисков с точки зрения сроков, с точки зрения предсказуемости, степени управляемости рисками, чем ипотечный кредит. Поэтому после того, как банки научатся работать с розничными кредитами на потребительском рынке, научатся управлять рисками, научатся формировать нормальные портфели, после этого настанет черед чистого mortgage бизнеса.

    Сегодня речь идет о том, чтобы за счет кредитных ресурсов облегчить доступ конечного потребителя к покупке жилья и за счет этого стимулировать спрос на промышленные стройматериалы, на все по цепочке связанные со стройкомплексом и известным образом решить жилищную проблему. С этой точки зрения, мне кажется, эта задача гораздо более социальная, чем коммерческая и упирается она в проблему ресурсов, той самой ресурсной базы, о которой мы с Александром Андреевичем в Париже не так давно дискутировали. Мне кажется, что ресурсная база российских коммерческих банков просто физически не позволяет, даже структура рефинансирования этой базы, физически не позволяет говорить о возможностях существенного масштабного роста подобного рода кредитных портфелей.

    И очень показательный пример – Дельта Кредит. Насколько я понимаю, с точки зрения маркетинга, это самая активная ипотечная программа в России. Естественным источником финансирования и рефинансирования этих ипотечных кредитов может являться либо государство, либо деньги западных налогоплательщиков в той или иной форме. Другим возможным источником финансирования для всех этих проектов может являться государство, но не впрямую. С моей точки зрения, более глупой системы чем та, которая была придумана при проектировании федерального бюджета 2003 года, сложно было изобрести. Суть этой глупости заключалась в том, что федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (я не знаю, есть здесь его представители) сделало следующую схему: государство гарантировало капитализацию самого этого агентства, оно гарантировало займы международной финансовой организации, а именно Международного банка реконструкции и развития на создание этого агентства, дальше оно гарантировало в лимите государственных гарантий, когда они существовали в бюджете развития (я этим занимался и помню это очень хорошо, нас специально заставили из 10 млрд. лимита госгарантии лимит в 1 млрд. отдать для этого агентства). К сожалению или к счастью, лимит не был использован в целом, поэтому в частности, агентство не смогло этим воспользоваться. И после этого двойного гарантирования, создание самого агентства, как механизма привлечения с рынка с гарантированным капиталом ресурсов на развитие ипотечного кредитования, жилищного кредитования. После этого пролоббирована была и идея по гарантированию Пенсионного фонда - еще одна квазигосударственная организация, по крайней мере, входящая в бюджет расширенного правительства, - рисков по выкупу облигаций самого этого агентства. Это даже не дубликация, а трипликация, мультипликация рисков, которые в итоге берет на себя федеральный бюджет по одному и тому же кейсу. С точки зрения управления рисками это больше, чем преступление. Это ошибка. Один и тот же риск государство берет на себя с трех разных сторон.

    С моей точки зрения, государство должно способствовать консолидации ресурсов в области жилищного кредитования, но другими более тонкими, более интеллектуальными способами: с помощью регулятивных функций, которые у государства есть, никто не отбирал, но которые оно плохо использует. А именно: банки, которые формируют по определенной стандартизированной модели свой ипотечный портфель, поскольку это длинный кредит, долгий, они должны получать определенные послабления с точки зрения фонда обязательных резервов. По крайней мере, эти длительные вложения, если они сделаны адекватно пассивной части, должны каким-то образом вознаграждаться хотя бы за счет признания ЦБ того, что в данном случае кратковременный риск ликвидности соответствующим образом уменьшается и можно его с точки зрения требования отвлечения средств в ФОР некоторым образом уменьшить. Второе - размещение резервов в негосударственных пенсионных фондах и страховых компаниях. Это вещь, которой государство в принципе по тем или иным причинам – политическим, административным (просто руки не доходят) - вообще практически не занимается. Во всем мире это является основой ресурсной базой для кредитования. И третье, иностранные банки по моему ощущению в качестве приоритетов своего входа на российский рынок обычно рассматривают три вещи: сначала крупные корпоративные экспортеры, у которых кредиты могут связаться залогами на годы вперед. Второе – физические лица у которых, с учетом высоких цен на энергоресурсы, образовались в большом количестве дорогие Мерседесы в Москве. И третье - mortgage. Как ни странно, несколько банков, с которыми я общался, говорили о и том, что mortgage является их сферой интересов при начальном развитии своего банковского бизнеса в России и мотивировало это тем, что этот рынок практически не занят и без наших ресурсов все равно российские банки его занять не смогут. В этой связи мне кажется, что государство должно стимулировать приход именно в эту сферу приход иностранного банковского капитала, поскольку ему здесь явно нет отечественного конкурента. Таким образом, оно снизило бы с себя нагрузку необходимости стимулировать за счет своего бюджета по три раза одну и ту же ипотечную программу с нулевым результатом и способствовала бы косвенному пути консолидации ресурсов в этой сфере.

    И последнее, о чем я хотел бы сказать. Мне кажется, что во многом проблема управления ритейловыми кредитами в целом и ипотечными кредитами в частности заключается в технологической возможности для банков обеспечить максимально прозрачный и максимально стандартизованный процесс принятия кредитного решения и в дальнейшем мониторинговое состояние заемщика и залогов по ипотечным кредитам. С этой точки зрения компания Информационные Бизнес Системы (IBS) разрабатывает такую систему. Дельта Кредит является потребителем этой инновационной системы. Плохо или хорошо, сейчас мы готовим соответствующее предложение для Агентства ипотечного жилищного кредитования и для Госстроя с тем, чтобы сделать на уровне государства некий стандарт того, каким образом должен управляться ипотечный кредит с точки зрения сервитутов, характеристик залога, всех необходимых строительных вещей, всех правовых ограничений, обременений и так далее.

    Эти информационные решения необходимые для того, чтобы ипотечным кредиторам было легче формировать кредитный портфель и в дальнейшем управлять им. Мы предоставляем им и готовы этой технологией поделиться с государством.

    КУПРИЯНОВ А.

    Эта система подразумеваем реальность американскую, немецкую или это нечто другое?

    БАРОН Л.И.

    Она подразумевает учет российской реальности. А с точки зрения того, как будет осуществляться рефинансирование портфеля, она может быть выстроена под любую систему. Если государственная поддержка будет оказываться тем или иным программам, то одним из критериев решения должно стать соответствие критериям новой информационной программы.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Господдержка – это хорошо, но как ее трактовать?

    Речь идет о финансовой поддержке? Может быть, содействие скорейшему принятию необходимых законодательных актов, создание институциональных структур, которые могли бы выполнять функцию кредитования? Или речь идет конкретно о выделении бюджетных средств?

    БАРОН Л.

    Мне кажется, что, скорее, это должно быть первое, чем второе, то есть институциональная поддержка, чем прямое выделение средств, поскольку оно продемонстрировало свою полную неэффективность на примере федерального агентства. Но при этом создание институциональных факторов должно быть не абстрактным, а привязано к конкретным реалиям текущей ситуации в России и включать в себя не только прямое законодательное поле для ипотечных кредитов, но и связанные с этим косвенно регулятивные поля, позволяющие обеспечить необходимую ресурсную базу. Как то: размещение резервов страховых компаний и негосударственных пенсионных фондов, некое стимулирование иностранного, в том числе банковского капитала, приходящего работать именно в эту сферу, может, более облегченная регистрация специальных специализированных банков. Обычно специализированные банковские учреждения, занимающиеся на Западе ипотекой, являются дочками больших групп. Эти группы сепарированы от основного кредитного портфеля в силу специфики этой деятельности и возможны какие-то дополнительные послабления, в части ФОРов, в части налогообложения. Должна быть институциональная поддержка создания условий для ускоренного развития рынка жилищного кредитования.

    КУПРИЯНОВ А.

    В какой степени можно решить эту проблему с помощью иностранных банков? Насколько они готовы нам в этом помочь? Если иностранным банкам сделать льготный режим, тогда его придется вообще сделать всем?

    ХАНДРУЕВ А.

    Как только сделать льготный режим для иностранным банков, все банки сразу же станут иностранными.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Я согласен с Александром Андреевичем, никакого льготного режима делать не надо, надо закон принять.

    КИСЕЛЕВ К.

    Уважаемые участники, позвольте перевести разговор в русло арифметики. К чему привязана ставка ипотечного кредитования? С чего начинается ипотечный кредит? С 4%, с 5%, с 6%?

    ДАНИЛОВ Ю.

    Зависит от условий рынка, от заемщика. От инфляции тоже.

    КУПРИЯНОВ А.

    Мне кажется, что сегодня ставки по ипотечным кредитам выше, чем они могли быть, чем это оправдано существующими рисками. Они просто завышены основными игроками рынка, при том что ставка рефинансирования ЦБ у нас пока еще не работает, хотя попытки делаются.

    ХИСАМЕТДИНОВ А.

    Да, я тоже считаю, что завышены.

    ДАНИЛОВ Ю.

    Процентная ставка и все перипетии рынка ипотеки в России: интенсивность реализации программ ипотеки, эффективность покупки ипотечных облигаций и т.д. находятся за пределами законодательства, это как бы преходящие вещи. Я тоже рассматривал вопрос ипотечных кредитов у Дельты и у многих других, дешевле просто купить самому квартиру и сразу. Вместо того, чтобы подписывать кабальные условия того или иного банка в силу их процентных ставок. Вчера кто-то из Сбербанка заявлял, что ставки у них 17-18% в рублях, мы считаем, что мы на нижнем уровне ставок. В долларах 10-12%. 17-18% в рублях при том, что инфляция у нас 17%, столько платить каждый год может только полный идиот, который не способен просто посчитать. Почему выставляются такие ставки? Самый простой ответ – нет дешевых источников. Банку трудно привлекать средства, поэтому такие ставки. Мягко говоря, это лукавый ответ. Если посмотреть, депозитные проценты больше, чем в России, не встречаются нигде в мире. Банковская система в России, представители которой в первых рядах пошли в ипотечный рынок, слишком неэффективна, чтобы обеспечить рыночные с точки зрения потенциальных покупателей квартир ставки процентов. Она не эффективна даже не потому, что дурной управляющий плохо управляет банком, а по целому перечню причин: и резервирование, и регулирование в более жестком плане, ведомственное и другие причины. На мой взгляд, вообще, та банковская система, которая сейчас у нас в России, не способна потянуть какой-нибудь заметный объем финансирования ипотечных программ.

    Я лично благоприятные перспективы развития российского финансового рынка связываю с американским вариантом развития, секьюритизацией финансового рынка.

    Выход на какой-то устойчивый этап развития возможен только при наличии достаточно мощного, достаточно емкого со стороны портфеля этого инвестора, который покупает эти бумаги. В данном случае после вчерашнего присвоения инвестиционного рейтинга России создает одну из таких предпосылок, что такие инвесторы придут, спрос будет. Более того, те исследования, которые стали известны, показывают, что и среди российских институциональных инвесторов, в том числе и банков, есть достаточное количество желающих вкладывать в подобные инструменты. Потому что для подавляющего большинства российских банков оказывается выгоднее покупать такие облигации вместо того, чтобы развивать, строить системы, все это организовывать и подвергать себя риску. Поэтому для меня эта возможная столбовая светлая дорога ипотечного финансирования в России идет по пути секьюритизации. Для этого пока еще практически ничего не сделано. Нет концепции, ничего еще нет, поэтому говорить о каких-то суммах, которые мы хотим видеть, у нас нет для этого основания. Для того, чтобы это был массовый бизнес, должна быть правовая база, которой у нас пока нет.

    Государственная политика развития ипотеки. Я сослался бы на предыдущего оратора и сказал бы более жестко. Там где глупая система, там очень умная система нацелена на вполне конкретную цель, чтобы своровать деньги в государственных, международных финансовых организациях. Цель, которая лежит на поверхности. Естественно, что пользы это для всех тех прочих лиц, которые не стоят близко, не принесет.

    ЛИБЕРМАН Б.

    При этом многие вовлеченные в это дело люди, добросовестно разрабатывают эти схемы, какие-то предложения, и этой зловещей цели они даже не ощущают.

    ДАНИЛОВ Ю.

    Экономические и политические ограничения. Я бы все-таки говорил об юридических ограничениях, о правовой базе. Экономическое ограничение самое сильное – те процентные ставки, которые есть. Если даже абстрагироваться от инфляции, абстрагироваться от факторов влияющих на базовую процентную ставку по государственным облигациям, в любом случае, в любой период истории, в любой стране мира, если ставки по ипотечным кредитам больше 10%, ипотечное кредитование невозможно. Возможно, это имеет отношение к психологии человека. Это действие экономическими методами объяснить нельзя. Тот рубеж в 10% имеет место быть не только в России. Ипотека – это всегда низкие ставки. Вот главное экономическое ограничение. Когда получится масштабный ипотечный бизнес? Тут должны выполниться предпосылки: когда появятся инвесторы, а они появятся всего раньше, а, с другой стороны, должны появиться те, кто хочет купить квартиру. Здесь тоже наметились такие положительные сдвиги, благосостояние населения растет. Если мы ориентируемся не на официальные сводки Госкомстата, а на социологические опросы, средняя зарплата по России так или иначе составляет примерно $300, 400, 500 - все доходы, в том числе, и черные. Это тот уровень, от которого до границы, когда появляется желание купить новую квартиру, не так уж далеко.

    Последний момент, континентальная или англо-саксонская система? Для меня деление на американскую и континентальную, в данном случае на банки или не банки, говорят, что сейчас перспективы ипотеки в России связаны с секьюритизацией, в первую очередь, мне кажется, большой разницы, вообще говоря, нет, потому что систему будет определять рынок ценных бумаг.

    ХАНДРУЕВ А.

    Вы сказали, что российская банковская система не способна обеспечивать представленное количество кредитов. Дело в том, что любая банковская система, будь то американская или немецкая система, они тоже не способны этого делать. Поэтому здесь нет ничего ущербного, неспособного. Ни одна система не способна. Мы сказали, что вопрос секьюритизации - это надуманная проблема, американская ли это модель, немецкая модель. Не важно, какая тут модель, важно, кто будет эмитентом. Эмитент берет на себя очень серьезные обязательства. Банки могут эмитировать, но забывают о том, что это специализированный ипотечный банк. У нас нет института ипотечного банка. Поэтому любой банк может стать ипотечным. Но ему же запрещено работать, операции совершать, открывать филиалы в других странах. У нас может получиться очередная “Панама”.

    ДАНИЛОВ Ю.

    Говоря о разнице между германским и американским развитием рынка ипотечных ценных бумаг, я имел в виду, что будет как в Германии. Не как у нас, а как в Германии. Я не привязывался к законопроекту российскому. Если говорить о законопроекте, то ничего нового. Если все риски будут сгружены на наш коммерческий банк, тем более, что банки сейчас пытаются заниматься с недвижимостью, это просто возведение рисков в степень.

    КУПРИЯНОВ А.

    У нас и так уже перегрев кредитования наблюдается, явный перегрев рынка, со значительным опережением роста ВВП.

    ХАНДРУЕВ А.

    Да, совершенно верно.

    ХРОМОВ М.

    Основная опасность германской модели, - у нас нет крупных банков, которые могли бы все это сделать. В любом случае, круг этих банков сильно ограничен. Все, что может быть выдано, в масштабах всей экономики и потребностей это будут достаточно низкие суммы. Если даже тот же самый Сбербанк, один банк, сейчас ему никто не мешает заниматься ипотечным кредитованием, но там объемы достаточно низки, мало что делает, то не сделает никто другой. Второй вопрос по поводу американской модели следующий - первично идет создание именно какого-то стандартизованного продукта кредитования. На примере того, о чем говорил г-н Хисаметдинов, банки уже готовы кредитовать, готовы выкупать все эмиссии, но только после того, как они создали работоспособный продукт. Они создали работоспособный продукт на деньгах первого инвестора, который был у вас, и только после этого можно запускать какие-то процессы секьюритизации. Проблема в том, что у нас фактически два-три банка, которые сделали такой продукт, и все этим ограничивается. Сложно сказать, что сейчас мы сделаем механизм секьюритизации, и у нас все заработает. Это уже вторичное. Опять же если брать опыт тех же США, у них история именно жилищного кредитования гораздо длиннее, чем история секьюритизации, она началось в 1970-1980х гг. Проблема внедрения именно американской модели, чтобы было как в Америке, это то, что у нас нет истории кредитного рынка. Поэтому надо в силу того, что модели разные, но заимствовать не понятно что, сложно, надо делать свои механизмы.

    По поводу ограничений, в частности, экономических . Если посмотреть на последние два-три года, когда у нас достаточно быстро росли доходы населения, достаточно быстро рос платежеспособный спрос, и том числе, спрос на квартиры, и сравнить это с динамикой ввода жилья, то видно, что за последние три-четыре года динамика ввода жилья отстает. Здесь мы уже сейчас в той модели жилищного рынка, когда исключительно за счет своих денег осуществляются покупки жилья, у нас уже строительный комплекс не поспевает за растущим спросом. Нам Борис Натанович лучше может сказать про ограничения. Есть ресурсные, законодательные, я не специалист. Но факт есть факт - сейчас предложение отстает от спроса. Это одно из следствий – быстрый рост цен, здесь стоит следующая проблема. Если мы, запустив механизмы ипотечного кредитования и других каких-то форм жилищного финансирования, резко поднимем планку спроса на жилье, то фактически рынок будет функционировать по другой линии. Просто будет спрос, если не на порядок, то на десятки процентов выше. Здесь вопрос, насколько сможет строительный комплекс к этому адаптироваться быстро и гибко, не выльется ли это в то, что мы опять-таки столкнемся с опережающим ростом цен. У нас сейчас жилье покупает только достаточно обеспеченный слой населения, как отмечалось, именно благодаря тому, что у нас по доходам очень большая дифференциация. С одной сторон, такая заманчивая идея, что мы запустим механизмы жилищного кредитования и тогда несколько следующих доходных групп тоже станут способны купить себе жилье, улучшить условия. Но в той ситуации, которую я описал, когда у нас ограничение предложения все-таки есть и достаточно жесткое, расширение спроса путем кредитования выльется преимущественно в рост цен. У нас опять доступность жилья для “нижнего” среднего класса останется под вопросом. Те, кто называются средним или нижним средним классом, кто входит на этот рынок, или кто может войти на этот рынок за счет ипотечного кредитования, опять-таки от них эта возможность будет ускользать, и все это будет концентрироваться в верхних доходных группах. Уже сейчас есть тенденция, что потребности в жилье удовлетворены, жилье используется как одно из направлений инвестиции, либо просто инвестиции в строительство квартир, которые покупаются на стадии строительства, затем продаются готовые квартиры, либо покупаются несколько квартир, которые потом сдаются. Фактически у нас и сейчас это во многом направлено не на социальные нужды, а на поддерживающий рост благосостояния верхних доходных групп. Пока видно, что выплывает у нас социальная рознь всех этих программ, которыми прикрываются в предвыборной борьбе, и это надо иметь в виду с точки зрения именно ограничений.

    ЛИБЕРМАН Б.

    Что рассматривать под спросом: платежеспособный спрос или потребности населения? Платежеспособный спрос, где есть предложение строительного комплекса, по определенной статистике сейчас с небольшим опережением идет, но с небольшим. За счет этого некий рост цен. Если сравнивать с потребностью населения, тогда Вы совершенно правы.

    КУПРИЯНОВ А.

    Я думаю, мы подошли к концу. Я хочу напомнить, что на следующей неделе у нас на эту тему состоится еще один круглый стола. Надеюсь, обсуждение прошло интересно.

    Спасибо всем участникам.

    www.opec.ru