Russian Chemical Community
 
Пользовательский поиск
   главная
  предприятия
  марки сплавов
  соединения
  синтезы
  объявления
  ► информация
  рефераты
  архив
  актуально
А  Б  В  Г  Д  Е  Ж  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  Т  У  Ф  Х  Ц  Ч  Ш  Щ  Э  Ю  Я  

Ипотека - российские реалии

   Поделиться ссылкой :    LiveJournal Facebook Я.ру ВКонтакте Twitter Одноклассники Мой Мир FriendFeed Мой Круг

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Основные модели ипотечного кредитования

Американская (классическая) модель

Американская (классическая) модель

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, обязательства которых гарантированы государством: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, т.е. перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Закономерен вопрос - чем для банка интересна работа с ипотечным агентством? Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден последним, прежде всего, резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно двух месяцев.

Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды и страховые компании, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т.е. налогоплательщики.

Немецкая модель

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, т.к. они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одним из достоинств системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Одним из достоинств системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Российская действительность или как в России реализуются различные модели ипотеки?

Проблема России состоит не в том, что ипотечного кредитования у нас нет, а в том, что оно не становится массовым, доступным для всех.

Условия для реализации ипотеки

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Какова ситуация с обеспечением ипотечного кредита?

Как уже было сказано, обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания» (ст. 78).

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей, в т.ч. новорожденных? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то некоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Какова ситуация с наличием платежеспособных заемщиков?

В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода.

Сегодня наиболее распространены кредиты под 10% годовых сроком на 10 лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы - сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние, как правило, в кредитах не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.

Как правило, за кредитами обращаются люди с доходом не менее $500 на человека. А их семейный доход обычно выше - около $1500. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовы заплатить налоги с таких сумм. Официальный высокий заработок - большая редкость в России. Среди получивших кредиты - сотрудники «Норильского никеля», «Аэрофлота», «Московской сотовой связи», Альфа-банка, Shell, Oriflame и др.

Какова ситуация с наличием долгосрочных финансовых ресурсов?

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов.

Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т.е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов, о чем уже было сказано.

Третья модель - контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) - использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. И вот почему.

С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков.

Две другие системы уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако они имеют, как это часто бывает, свою исключительную российскую специфику.

Пародия на американцев

Каким образом американская система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным - никаким. Конечно, скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств госгарантией тоже можно. Таким способом можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому госдолгу. В настоящее время инвесторы, покупая российский госдолг, например, еврооблигации, требуют около 17% годовых, а что они потребуют завтра, никому не ведомо. В таком случае ставки для получателей ипотечных кредитов будут никак не ниже 20% годовых.

Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет.

Негосударственные пенсионные фонды за 1999 год привлекли около 60 млн. долларов. Даже если предположить, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (т.е. столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то денег наберется на несколько сотен ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) всего порядка 6 млн. долларов.

Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможности обеспечить низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакого смысла создавать систему вторичного рынка, и тем не менее, именно она в нашей стране развивается наиболее бурно. Мы уже догнали Америку по числу институтов вторичного рынка - у нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Российская ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки - от 10 до 18%, срок - до 10 лет.

В качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций были использованы, в первую очередь, бюджетные средства. И московское и федеральное ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на ипотеку под 5-10% годовых. Понятно, что совершить такое могут только так называемые политикоориентированные инвесторы, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

Таким образом, в России формируется интересная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

Пародия на немцев

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщику в течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банке).

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь - это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта, ликвидность которого нулевая. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства, ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Московский сценарий

Кто сейчас в Москве выдает ипотечные кредиты?

Во-первых, Инвестсбербанк. Это один из четырех уполномоченных банков, который сейчас работает по анонсированной Ю.М.Лужковым ипотечной программе - той самой, которую должны финансировать западные инвесторы.

Во-вторых, Собинбанк: этот банк предоставляет кредиты из собственных средств по совместной программе с департаментом внебюджетного финансирования строительства Москвы. Оба этих банка кредитуют население по классической ипотечной схеме, когда кредит выдается в денежной форме. Условия одинаковые: заемщик выплачивает 30% стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит, который должен выплатить за 10 лет по ставке 10% годовых в валюте. Выбор квартир не ограничен, хотя реально получить кредит могут только москвичи.

В-третьих, ипотечные кредиты выдает Московский Сбербанк. Он реализует ипотечные программы Домостроительного комбината №1 (ДСК-1) и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5). Кредиты выдаются только москвичам, сроком на 10 лет под 10% годовых в валюте и на сумму, соответствующую 50% стоимости квартиры.

В-четвертых, Ссудо-сберегательная касса (ССК). В Москве пока создана и действует только одна стройсберкасса - в Западном округе - в виде открытого акционерного общества с участием Правительства Москвы и его организаций. ССК кредитует всех желающих по ставке 8% годовых в валюте сроком на 3 года. Сумма кредита также не превышает половины стоимости квартиры. В двух последних случаях заемщик имеет дело со строительной ипотекой, - по сути, это не кредит, квартира просто продается в рассрочку.

И, наконец, в уполномоченных банках (см. Приложение) Инвестиционного фонда США-Россия, которым разработана и начата реализация программы «ДельтаКредит» (полезная ссылка: http://www.deltacredit.ru). Целью данной программы является развитие жилищного ипотечного кредитования.

Однако сейчас говорить о массовом кредитовании еще рано. Пока Инвестсбербанк выдал лишь 30 кредитов, 35 заемщиков подбирают квартиры. Собинбанк кредитовал 25 человек, еще 145 заявлений одобрено кредитным комитетом банка (по данным на Сентябрь 1999г.). ССК по состоянию на март 2000г. заключено более 400 договоров, правда, больше половины заемщиков еще не въехали в свои квартиры, т.к. их дома еще недостроены.

Опыт реализации московской ипотечной программы

Первый «горький опыт» Инвестсбербанка
Если по разработке законодательной базы безусловным лидером среди регионов считается Санкт-Петербург, то наибольший практический опыт работы с ипотекой имеется, пожалуй, в Москве, где ипотечная программа уже запущена.

Старт московской ипотечной программе был дан в сентябре 1998 года. За это время только в Инвестсбербанк обратилось свыше 5000 человек. Правда, большинство обратившихся отсеялось, потому что многие переоценивают свои возможности с точки зрения совокупности требований, выдвигаемых программой. Этих требований около десятка основных и еще около двадцати дополнительных. Положительное решение кредитного комитета получили около 200 клиентов. Сейчас зарегистрирован и получил права собственности на квартиру 31 заемщик банка (по данным на Ноябрь 1999г.). Реально выдача кредитов началась в конце марта 1999г.

Статья по финансированию ипотечной программы в Москве была включена отдельной строкой в столичный бюджет на 1999г. и предусматривала выделение средств в размере 120 млн. рублей. Из них весной в виде целевого депозита было направлено Банку Москвы 9,5 млн. рублей, которые и были потрачены на выкуп закладных по ипотечным кредитам, выданных Инвестсбербанком. Денег хватило на 17 таких кредитов, после чего целевой депозит иссяк. 13 кредитов остались на балансе банка, т.е. 650 тыс. долларов были заморожены в долгосрочных ипотечных кредитах.

Условия соглашения, заключенного между Инвестсбербанком и Банком Москвы, предусматривают, что после переуступки прав требования на ипотечные кредиты и получения рефинансирования Инвестсбербанк продолжает обслуживать выданные кредиты, получая за это 1% годовых от суммы выданного кредита. Этого недостаточно, т.к. Инвестсбербанк, привлекая на рынке средства под 16-20% годовых, выдавал кредиты под 10% - как требует московская программа, неся убытки на каждом выданном кредите.

Теория и практика работы Московского ипотечного агентства

Для решения проблемы рефинансирования банков, участвующих в ипотечных программах, создано Московское ипотечное агентство (МИА). В теории схема его работы такова. Заемщик подбирает квартиру у продавца. Затем обращается в один из уполномоченных банков для получения ипотечного кредита. Банк проверяет его платежеспособность по ряду критериев, соответствующих общемосковским стандартам. Основное условие при этом - официально задекларированный доход. Сумма кредита рассчитывается таким образом, что человек должен тратить на выплаты не более 30% ежемесячного дохода. Банки предоставляют кредит на сумму не более 70% стоимости квартиры. Свои 30% заемщик платит непосредственно продавцу. Квартира оформляется на заемщика, и при регистрации банк переводит по поручению заемщика остальные 70%. Далее, заключив кредитный договор, банк может продать его МИА, которое имеет бюджетное финансирование, и, тем самым, восполнить свои средства для выдачи следующего ипотечного кредита. МИА, выкупив этот кредит, должно выпустить облигации, которые будут обращаться как на внутреннем, так и на внешнем рынке. Путем продажи этих бумаг МИА восполняет свой капитал.

Уставный капитал МИА на первом этапе сформирован из 100% акций города. Планируется привлечь ссуды и займы под залог акций ликвидных предприятий города, например, «Мосэнерго».

Сегодняшняя схема работы МИА далека от теоретической. Так как московская ипотека имеет социальные ограничения - ставка по кредитам не должна превышать 10%, а МИА привлекает кредиты по коммерческим, более высоким, ставкам - образующийся в результате этого отрицательный баланс оно «отбивает» реализацией коммерческого жилья. Мэр предоставил МИА право как городскому инвестору построить 300 тыс. кв. м. жилья. Деньги, полученные от его реализации, МИА оставит у себя в качестве актива, что с запасом покроет все его издержки и отрицательный процентный баланс. Конечно, описанная схема не может быть постоянной и нужна лишь для того, чтобы запустить ипотечный механизм.

«Локальные» схемы по ипотеке, разрешенные правительством Москвы

Помимо МИА правительство Москвы разрешило ряду инвестиционных и строительных компаний сделать «локальные» схемы по ипотеке. Они подразумевают наличие банка, способного выдавать кредит, и инвестиционной компании, занимающейся постройкой и продажей жилплощади в Москве. Собственную локальную систему разработала Первая ипотечная компания (полезная ссылка: http://www.pik.ru). Сейчас можно прийти и взять кредит на покупку квартиры в Объединенном промышленно-торговом банке, где Первая ипотечная компания является одним из акционеров. Но покупатель ограничен в выборе жилья: он может выбрать квартиру только из предложенного списка. При этом заемщики должны отвечать требованиям, которые сформулированы в московской программе: это должны быть коренные москвичи, способные показать официальные высокие заработки.

А если человек имеет высокий «неофициальный» доход, то ему предложат одну из квазиипотечных схем. Такому клиенту предоставят рассрочку до двух лет без получения ипотечного кредита. Выглядит это следующим образом. Клиент выбирает квартиру, выплачивает 50% ее стоимости и заселяется. Далее он платит за наем, т.е. неоплаченная часть стоимости квартиры делится на 24 месяца в равных долях. Процентная ставка та же - 10% годовых в валюте. После погашения кредита квартира оформляется на клиента. По этой схеме квартиры приобретаются очень активно.

Опыт работы первой московской стройсберкассы

С февраля 1999г. первая в столице строительная ссудо-сберегательная касса начала раздавать кредиты всем желающим. Как говорится, москвичам и гостям столицы независимо от платёжеспособности. Впрочем, если приглядеться внимательнее, не все так здорово.

Купить квартиру в кредит через такую кассу достаточно просто. Людям предоставляется накопительный период. Человек определяет, что он хочет купить, какую квартиру. Речь идет только о новых квартирах. В ходе накопительного периода клиент ежемесячно или по удобному ему графику вносит средства с тем, чтобы к моменту завершения строительства он накопил 50% ее стоимости. Интересно это предложение тем, что покупателю не обязательно сразу оплачивать половину стоимости квартиры. Внеся 5%-й первоначальный взнос, остальные 45% он может накопить в течение года. Остальные 50% покупатель должен оплатить в течение 3 лет равными долями с учетом процентов. Процентная ставка составит 8% годовых в валюте, причем облагается только остаток. При досрочном погашении задолженности процентная ставка будет ниже: в течение 2 лет - 7%, в течение года - 3-5% годовых.

В самом начале накопительного периода вкладчик подписывает договор, который с первого взноса регистрируется в департаменте муниципального жилья с получением собственного кода. Там есть адрес, квартира, метраж. Человек знает, что он вселяется в квартиру такой-то площадью, в таком-то подъезде, на таком-то этаже. Это один из «антипирамидальных» факторов. Накопив половину стоимости квартиры, вкладчик вступает в права собственности на жилье. Вступив в права собственности, клиент тут же передает квартиру в залог. Закладывая недвижимость, он теряет право распоряжения ею: не может подарить, продать, перезаложить квартиру. Но имеет право владения и пользования.

Если клиент вносит 50% за новую квартиру повышенной комфортности в доме с улучшенной планировкой, в случае потери платежеспособности, благодаря 50%-у взносу, а не 30%-у, как в классической ипотеке, на вторичном рынке ему можно купить квартиру. При этом остаток накопленных средств после покупки жилья на вторичном рынке и уплаты комиссионных посредникам возвращается вкладчику.

На сегодняшний день законодательный статус стройсберкасс не урегулирован. Пока Госдумой РФ не принят законопроект «Об обществах взаимного кредитования». Поэтому стройсберкассы работают на основе действующего законодательства РФ. Получить лицензию для ССК как финансово-кредитного учреждения небанковского типа пока невозможно. Ведь банковское законодательство не стимулирует ипотеку и долгосрочные инвестиции - нормативы и обязательное резервирование «душат».

Стройсберкасса как учреждение небанковского типа может и должна осуществлять строго ограниченные операции. Вести накопительные вклады населения в целях покупки жилья, использовать привлеченные средства на финансирование строительства тех жилых домов, в которые люди «вложились», и осуществлять ипотечное кредитование населения с одновременным заключением договоров купли-продажи квартиры и залога жилья. Даже на сторонний объект стройсберкасса не имеет права тратиться. Страхуют сделки аккредитованные страховые компании.

Отметим, что московский вариант ССК имеет существенное отличие от своего немецкого аналога. По классической немецкой схеме первоначальный взнос невозможно внести сразу. Но так, повторимся, дело обстоит в Германии. В Москве проще. В ССК ждать несколько лет не надо: получить кредит и приобрести квартиру можно хоть завтра.

Тем не менее, вряд ли стоит торопиться. Ведь появление ССК - это отнюдь не идея фикс столичных властей по внедрению ипотеки для жителей Москвы. Это вполне коммерческий проект акционерной финансовой корпорации «Система».

В 1998г. мэр Москвы попросил АФК «Система» проинвестировать в программу реконструкции пятиэтажек 500 млн. долларов. Первые объекты на ул. Лобачевского для АФК «Система» выполняют роль аккумулятора средств для этой программы: деньги населения - начальные взносы и погашаемые кредиты - пойдут на переселение жильцов пятиэтажек близлежащих районов. На месте снесенных «хрущевок» ССК возведет новые дома, которые будут продаваться по схеме ссудо-сберегательных касс. Именно ипотечная схема позволит «Системе» оперативно вернуть вложенные в программу средства. Следует заметить, что строящиеся квартиры на ул. Лобачевского являются элитным жильем, и цена за квадратный метр в них соответствующая - $850. На сегодняшний день эта цена является завышенной.

Поэтому покупка жилья в типовых панельных домах, возводимых ДСК-1 и МСМ-5, предпочтительнее. Они продают квартиры по ценам - $400-600 за квадратный метр в зависимости от района. Еще одним преимуществом схем ДСК-1 и МСМ-5 является возможность погашения долга в течение 10 лет.

В МСМ-5 50%-й первоначальный взнос вносится сразу. Остальная сумма выплачивается в срок до 10 лет из расчета 10% годовых в валюте. В ДСК-1 первоначальный взнос можно накопить. Причем, что особенно важно для покупателя, срок накопления первых 50% не ограничен. Оставшаяся половина также выплачивается в течение 10 лет из расчета 10% годовых в валюте. Как уже говорилось, жилье оформляется в собственность покупателя после внесения половины стоимости квартиры. Одновременно квартира оформляется в залог продавцу.

Недостатком схем ДСК-1 и МСМ-5 являются ограниченное количество предлагаемых для продажи квартир (в 2000г. их планируется продать не более 1000) и то, что для покупки в рассрочку нужно собрать множество документов (в т.ч. предъявить справку из налоговой инспекции о высоком заработке - более $500 в месяц). Еще одно ограничение - прописка. Воспользоваться прелестями покупки квартиры в кредит у ДСК-1 и МСМ-5 могут только москвичи. В ССК квартиру может приобрести любой гражданин России.

Программа «Комбиинвест»


Еще одна из разновидностей немецкой ипотеки успешно работает в Москве уже 8 лет. Речь идет о программе «Комбиинвест», которая рассчитана на очередников Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного и Южного округов столицы. В рамках программы «Комбиинвест», которая контролируется префектурами округов и общественным объединением «Москвичи», построено 10 домов (по данным на Февраль 1999 г.). При этом корпорация «Жилищная инициатива», управляющая программой «Комбиинвест», намерена получить статус кредитно-финансовой организации, что позволит ей выдавать ипотечные кредиты не только очередникам, но и всем желающим (в этом случае цены на жилье, конечно, будут уже коммерческими). При этом очередники имеют право на получение от городских властей безвозмездной субсидии - от 50 до 70% от стоимости жилья.

Программа ипотечного кредитования инвестиционного фонда США-Россия

Программа «ДельтаКредит» делает только первые шаги в России. ДельтаКредит предоставляет долгосрочное финансирование российским банкам-партнерам для последующей выдачи банками жилищных ипотечных кредитов физическим лицам на срок до 10 лет по рыночной процентной ставке для заемщика от 11 до 15%. Кредит предоставляется в долларах США и может составлять до 70% от стоимости жилья. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Программа «ДельтаКредит» уникальна в том смысле, что российские банки получают финансирование из-за рубежа по фиксированной стоимости. Благодаря такой договоренности, кредиторы имеют эффективную защиту от инфляции. В большинстве регионов финансирование Фонда является единственным источником средств для банков, заинтересованных в развитии жилищного ипотечного кредитования. Долгосрочное финансирование по программе, соответствует по срокам жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым российскими банками своим клиентам.

Программа инвестиционного фонда США-Россия отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию гражданства Российской Федерации или прописки в г. Москве. На момент получения кредита клиенту достаточно иметь лишь временную регистрацию в столице. Не требуются поручительства других лиц. Нет ограничений по выбору квартиры или по выбору риэлторской компании. Еще одно отличие программы касается подхода к понятию дохода - уполномоченные банки примут во внимание не только Вашу официальную зарплату по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду принадлежащего Вам жилья и прочие подтвержденные виды дохода.

Информации о реальных выдачах кредитов по указанной программе пока нет.

Требуется ли страхование ипотечного кредита?


Каким бы ни был механизм получения ипотечного кредита, он предусматривает обязательное страхование. Кредит не выдается, если клиент не застрахуется в компании, имеющей договор с агентством. Страхуются следующие риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Для страховщиков - это долгосрочный выгодный источник средств, т.к. страховать нужно обязательно в течение всего срока выплаты ипотечного кредита. Для заемщика дополнительные затраты на страховку не должны превышать 3-5% от стоимости кредита.

Какая модель ипотеки лучше?

Принципиальное отличие американской системы ипотеки от немецкой заключается в самой форме кредита. Если по американской схеме заемщик получает кредит в деньгах, то в немецком варианте в роли кредита выступает непосредственно жилье -готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Последняя схема выгодна стройфирмам, поскольку позволяет привлечь средства населения на строительство жилья. Если учесть, что себестоимость квадратного метра, как правило, составляет не более 50% от его продажной цены, выплаты по ипотечному кредиту являются чистой прибылью застройщика.

Однако для покупателя предпочтительна американская схема. Во-первых, у клиента увеличивается выбор объектов: получить денежный кредит можно для приобретения любой квартиры, в то время как при немецкой схеме выбор ограничивается теми вариантами, которые есть в наличии у ссудо-сберегательной кассы.

Во-вторых, денежные средства позволяют приобретать жилье по рыночным, а не по установленным ССК (и часто завышенным) ценам.

В-третьих, преимущество американской ипотеки - в сроках кредитования. В Москве кредиты выдаются на срок до 10 лет. Приобретая жилье по немецкой схеме, заемщик должен расплатиться за 3-5 лет.

Кроме того, при американской схеме заемщик имеет право распоряжаться своим долгом: он в любой момент может продать свою квартиру (точнее, закладную на нее) или получить новый кредит, заложив долг. В немецкой схеме таких возможностей нет: купив квартиру, Вы не можете ее продать до тех пор, пока не выплатите весь долг. Закономерное в этом случае снижение ликвидности жилья сокращает и возможности для смены места жительства, что для современного человека немаловажно.

Так стоит ли все-таки сегодня брать ипотечный кредит?

Ответ на этот вопрос должен дать себе сам потенциальный заемщик.

Простой пример. Вы покупаете квартиру за 30 тыс. долларов. Ваш первоначальный взнос составит 9 тысяч. 21 тысячу Вам выдает банк на 10 лет под 10% годовых в валюте. За 10 лет Ваши выплаты по процентам составят порядка 10500 долларов. Добавьте к этому стоимость оценки квартиры и страховку (в Инвестсбербанке каждая процедура стоит 50 долларов, в Собинбанке страховка составляет 3-10%, оценка - 1,5% от стоимости квартиры). В итоге вместо 30 тыс. долларов Вы заплатите за квартиру минимум на треть больше.

Кроме того, из-за существующих правил оформления квартиры в кредит на рынке бывает сложно найти подходящий вариант по приемлемой цене, и заемщику приходится покупать квартиру дороже, чем обычным покупателям. Все дело в том, что, согласно договору ипотеки, приобретаемая квартира должна быть в чьей-то собственности, и в ней никто не должен быть прописан. А квартиры, которые строит город, никому не принадлежат. Строители и риэлтеры не хотят ставить их на свой баланс, чтобы не платить налоги. Те квартиры, которые все-таки оформлены в собственность строителей или риэлтеров, стоят на 15-20% дороже.

На вторичном рынке тоже не все так просто. По нашим законам при продаже квартиры стоимостью выше 5000 МРОТ (примерно 17 тыс. долларов) с сумму превышения платится налог в размере 35%. Нелегко найти продавца, который захочет потерять четверть ее стоимости. В этом случае Вам придется найти родственников, купить квартиру и оформить ее в долевую собственность, а потом уже выкупить эти доли. Но неоднократное оформление и нотариальные пошлины (1,5% от суммы сделки) увеличат стоимость квартиры на 10-15%, и сделка станет более затруднительной.

Несмотря на все вышеперечисленные трудности, получение жилищного ипотечного кредита дает Вам ряд преимуществ. Во-первых, заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения максимального использования льготы по подоходному налогу более выгодно приобретать жилье в кредит, чем выплачивать всю стоимость квартиры сразу - наличными, поскольку льгота по подоходному налогу при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 МРОТ, учитываемыми в течение только 3 лет. Во-вторых, кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового налогового кодекса о контроле крупных расходов граждан. И, наконец, приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет. Вы становитесь собственником квартиры в момент ее приобретения.

Нештатные ситуации в механизме ипотеки


Каким образом банк проверяет клиента - потенциального ипотечного заемщика?

Главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие «ломаются» на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции (от ДЭЗа до кожвендиспансера), надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

Банк, естественно, оставляет за собой право проверить достоверность предоставленной информации, например: обратиться по месту работы заемщика с запросом о соответствии представленных сведений, выяснить в регистрирующих органах наличие обременений на имущество и т.д.

Следует отметить, что органы, которые принято называть силовыми, в соответствии с законом не обязаны по запросам банка проводить подобные проверки, тем более предоставлять информацию, полученную оперативным путем. Вместе с тем, потенциальному заемщику не следует забывать, что работники служб безопасности банков, как правило, в прошлом - сотрудники тех самых силовых органов, и все тайное может стать явным.

Что происходит, если заемщик теряет платежеспособность?

В том случае, если заемщик вовремя не возвращает кредит, либо не выплачивает установленные проценты и не хочет урегулировать спор во внесудебном порядке, единственной возможностью для кредитора принудить его к этому является обращение в суд общей юрисдикции с иском об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. В случае удовлетворения иска заложенное имущество будет реализовано способом, определенным судом, а вырученные средства в установленном количестве переданы кредитору.

Если заемщик не может погасить долг, но, тем не менее, имеет желание расплатиться с кредитором, взыскание, наложенное на имущество, может быть обращено во внесудебном порядке.

Можно ли выселить на улицу неплатежеспособного заёмщика?

В том случае, если залогом квартиры обеспечивался кредит, взятый на покупку этого имущества, именно это и произойдет. Как только заложенное имущество будет реализовано, и новый собственник надлежащим образом оформит свои права, он может обращаться в суд с иском о выселении всех проживающих в таком доме или квартире без предоставления другого жилого помещения. В этом случае у суда не будет законных оснований отказать в удовлетворении таких требований. Вступившее в законную силу решение однозначно будет исполнено соответствующим судебным приставом-исполнителем. Такой опыт у этой службы имеется. В других случаях обращение взыскания на заложенное жилье не является основанием для выселения собственника, при условии, что он не имеет другого жилья, пригодного для постоянного проживания.

Если собственник прописал на свою жилплощадь родственников, то при обращении взыскания на заложенное жилье они могут быть выселены только в том случае, если до заключения договора об ипотеке (или, если они были вселены в дом или квартиру позже - до выселения) они дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом или квартиру при обращении на него взыскания. В других случаях их право пользования жильем сохраняется.

Кто будет залогодержателем квартиры в случае банкротства банка, выдавшего ипотечный кредит?

В случае банкротства кредитора дебиторская задолженность (именно к ней относится долг заемщика) будет включена в конкурсную массу и реализована на открытых торгах третьему лицу. Именно это лицо заменит банк в кредитном обязательстве и, следовательно, будет являться залогодержателем имущества, переданного в обеспечение займа.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Банки г.Москвы, участвующие в программе «ДельтаКредит»

Международный Промышленный Банк

тел. (095) 926-4942
Тамара Иванова, Николай Шеховцов
Ул. Новый Арбат, д.5

Инвестиционная Банковская Корпорация

тел. (095) 737-5471, 737-5472
Дмитрий Жуков, Юлия Новаковская
Колокольников пер., д.7 стр. 3
(м. Цветной Бульвар)

Инвестсбербанк

тел. (095) 262-04-04/40-50
Виталий Иванович Переяславский
Ул. Каланчевская,2

Российский Капитал

тел.(095) 913-6948 Бронислав Кобелев
(095) 203-4594 Сергей Ипатов
Ул. Б. Молчановка, д. 21А

1 ОВК Банк

тел. (095) 230-3265, 953-3585
Янис Канестри
Ул. Пятницкая, 70

РОСТ Банк

Тел. 787-7008 доб.1846
Владимир Филатов
Ул. Профсоюзная, д.65

Источник: http://www.finart.ru/