Russian Chemical Community
 
Пользовательский поиск
   главная
  предприятия
  марки сплавов
  соединения
  синтезы
  объявления
  ► информация
  рефераты
  архив
  актуально
А  Б  В  Г  Д  Е  Ж  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  Т  У  Ф  Х  Ц  Ч  Ш  Щ  Э  Ю  Я  

Достиг ли пика московский рынок недвижимости

   Поделиться ссылкой :    LiveJournal Facebook Я.ру ВКонтакте Twitter Одноклассники Мой Мир FriendFeed Мой Круг

В строительную индустрию Москвы вовлечены миллиарды долларов, которые способствуют значительному изменению облика столицы. Чем стал 2002 г. для жилищного рынка города, каковы прогнозы по изменению спроса на новостройки, вторичное и элитное жилье?

Итоги новостроек в 2002 г.

По заявлению Евгения Леонова, руководителя отдела маркетинга департамента инвестиционных программ cтроительства (ДИПС) Правительства Москвы, третий квартал 2002 г. ДИПС завершил с перевыполнением планов по строительству жилья. По итогам первого полугодия сдано 206,2 тыс. кв. м жилья, т. е. 129% от планируемого объема, за 9 месяцев текущего года - 319,5 тыс. кв. м, в т. ч. сверх плана 79,9 тыс. кв. м. Всего в 2002 г. департамент планирует построить в Москве 511,4 тыс. кв. м жилых площадей. В 2003 г. ставится задача ввести в строй 620,7 тыс. кв. м жилья.

Что касается 17 уполномоченных департаментом риэлторских компаний, то со многими из них он работает уже не первый год. Конкурсы по аккредитации проводятся каждые два года. На их работу, по сути, Правительство Москвы дает гарантии.

Как отмечает Е. Леонов, одна из наиболее интересных тенденций, проявившихся в последнее время, - повысился спрос на качественное жилье в районах Юго-Востока и Востока, которые не считаются престижными. В этих районах ведется точечная застройка монолитными домами, которые по своим характеристикам, таким как площадь квартир, уровень отделки помещений общего пользования, инженерное оборудование, наличие подземного паркинга и др., относятся к категории эконом-класса. Причем большинство квартир в этих домах находят своих покупателей уже на ранних этапах строительства. В этой ситуации не приходится говорить об изменении рейтинга престижности московских районов. В большинстве случаев (более 60%) покупателями квартир выступают жители соседних с новостройками домов, имеющие возможность улучшить жилищные условия.

Это так называемая территориальная составляющая структуры спроса. Что касается количественной составляющей, то никаких заметных изменений не произошло. По-прежнему повышенным спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в местах точечной застройки в обжитых районах города и в Куркино.

Относительно продаж квартир в Куркино, Е. Леонов отмечает еще одну особенность. В этом районе активизировался спрос на большие четырех- и пятикомнатные квартиры. Видимо, Куркино начинает приобретать реальные очертания нового московского микрорайона, и потенциальные покупатели видят все преимущества жизни здесь.

В целом ситуация на рынке в ближайшее время, как ожидает ДИПС, будет характеризоваться положительной ценовой динамикой. Осенью на фоне традиционного подъема деловой активности наблюдается рост средних цен на московские новостройки. Помимо сезонного фактора, еще одной причиной этого станет завершение строительства домов, которые предполагается сдать в IV квартале. А чем выше степень готовности объекта, тем выше цена. До конца года, по прогнозу Е. Леонова, рост цен может составить 4-7%.

Первичный рынок недвижимости

Первичный рынок недвижимости столицы в 2002 г. характеризуется, прежде всего, стабильными ценами, установившимися в конце 2001 г., и высоким спросом, как считает Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). Если говорить о ценах, то с начала 2002 г. при стабильно высоком спросе стоимость новостроек в районах массовой и точечной застройки возросла на 5-9%. При неизменной макроэкономической ситуации до конца 2002 г. можно спрогнозировать небольшой ежемесячный рост цен в пределах 1-2%.

Одной из самых ярких тенденцией 2002 г. стало "стремление к качеству": покупатели все больше внимания уделяют качеству строительства, типу дома, экологии района. С этим связана, в частности, популярность такого района, как Куркино. При повышенной стоимости жилья по сравнению с другими районами массовой застройки Куркино лидирует по продажам именно благодаря уникальной экологии района и нетиповым монолитно-кирпичным домам, построенным по индивидуальным проектам. Кроме того, если в аналогичный период 2001 г. соотношение продаж новостроек в районах массовой и точечной застройки составляло 64% и 36%, то во втором полугодии на долю массовой застройки приходилось уже 54%, а 46% продаж занимала точечная застройка. Это притом, что в этом году немалая доля этих 56% приходится не на панельные, а на монолитно-кирпичные дома (Куркино).

Если говорить о районах массовой застройки, то здесь спрос на новостройки традиционно высок, притом что в Москве осталось довольно мало свободных площадок для массовой застройки. Сегодня, в основном, ведется интенсивное освоение уже оформившихся районов. Как и в предыдущие годы, остается стабильным спрос на одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках в типовых сериях домов, что стало обычным явлением для такого мегаполиса, как Москва. Основным фактором, стимулирующим здесь большие объемы продаж, является цена, которая значительно ниже, нежели на квартиры в домах, строящихся в обжитых районах. Если говорить в целом, то разница в цене за 1 кв. м превышает 150 долл.

Среди районов массового строительства жилья выделяются Южное Бутово, Митино и Куркино. Также сегодня реализуются квартиры в Марьино и Люблино. Однако на настоящий момент это совсем небольшие объемы. Ожидается, что в ближайшее время здесь может быть продолжено активное строительство (см. табл. 1).

Таблица 1. Стоимость жилья в зависимости от района и типа застройки, долл. за 1 кв. м

Район массовой застройки Типовая панель Монолит

Куркино - 710

Марьино, Люблино 704 -

Южное Бутово 698 -

Митино 745 963

В Южном Бутово представлены самые востребованные на московском рынке недорогого жилья квартиры: одно- и двухкомнатные. Стоимость "однушки" - от 26 тыс. долл. Двухкомнатные квартиры реализуются по цене от 35 тыс. долл.

В октябре МИАН начало реализацию новых объемов жилья в Южном Бутово. Это около 12 тыс. кв. м жилья в недавно начавшем застраиваться комплексе А1. Квартиры в этом комплексе реализуются на начальной стадии строительства, что позволяет покупателю значительно выиграть в цене. Так, стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире здесь составляет около 710 долл., в двухкомнатной - от 650 до 710, а в трехкомнатной - 600-680 долл. Это самые низкие цены по Москве. Учитывая планы московских властей по развитию инфраструктуры в Бутово, в частности, открытие новых станций метро, предложение вызывает достаточно большой интерес на рынке.

В Митино, уже хорошо известном и обустроенном московском районе, также идет массовое строительство. Не так давно здесь были выставлены на реализацию большие объемы жилья: 18 корпусов, представленных как панельными домами по цене от 730 долл. за кв. м, так и монолитно-кирпичными со средней стоимостью от 960 долл. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры в Митино в панельном доме (общая площадь 36,1 кв. м, жилая - 19) составляет от 28 тыс. долл.

Еще раз обратимся к Куркино. Это уникальный экспериментальный район массовой застройки, где возводится только нетиповое жилье - монолитно-кирпичные малоэтажные дома. Каждому зданию строители стараются придать индивидуальный облик, причем не только фасаду, но и внутренней планировке. Куркино - это удачный компромисс между городским комфортом и прелестями загородной жизни. За четыре года на территории Куркино планируется построить почти два десятка жилых микрорайонов - 936 тыс. кв. м жилья. При таком большом объеме строительства не срубается ни одно дерево и сохраняется уникальный природный ландшафт. Большое внимание уделено развитию инфраструктуры: предприятиям службы быта, медицинским организациям (включая подстанцию скорой помощи). Построено 4 школы, 16 детских садов, спортивные комплексы, велотрек, горнолыжные трассы, аквапарк.

Средняя стоимость за 1 кв. м жилья в Куркино относительно невысока, но она ежемесячно растет, что связано с "узнаваемостью" района и его активной застройкой.

В МИАН, как отмечает Д. Кузнецов, с середины марта 2002 г. наблюдался значительный рост продаж в Куркино. Так, в мае-июне продажи в этом районе составляли около 40% от общих продаж новостроек агентства. Большой интерес к этому району послужил основным стимулом к открытию отделения МИАН "Куркино", в которое сейчас за неделю обращается до 60 человек. Квартиры здесь продаются на разных этапах строительства. Стоимость 1 кв. м в Куркино составляет, в среднем, 710 долл. Однокомнатная квартира сегодня оценивается от 31,2 тыс. долл.

Кроме того, практически во всех районах Москвы ведется активное точечное строительство. Под него осваиваются как новые площадки, так и участки, освободившиеся после сноса ветхого пятиэтажного фонда. Стоимость 1 кв. м жилья в домах "точечной" застройки составляет, в среднем, 850 долл. в панельных домах и от 1000 долл. в монолитно-кирпичных. Среди районов, где продаются квартиры в домах точечной застройки, традиционно наибольшей популярностью пользуются Юго-Запад, Запад и Северо-Запад Москвы.

В точечной застройке спрос на качественное жилье заставляет инвесторов и застройщиков более тщательно подходить к выбору места постройки домов, применять новые технологии строительства и новейшие материалы.

Показательным является дом по улице Амундсена вл. 19-21. До начала строительства были проведены социологические опросы с целью выявить предпочтения при выборе квартиры: район, требования к квартире (метраж, размер кухни, высота потолков, балконы, лоджии и т. д.), инфраструктура в доме и многое другое. На основе этих опросов был составлен образ "идеального дома". Этот образ и лег в основу проекта по ул. Амундсена. При цене за 1 кв. м от 1000 долл. квартиры в этом доме пользуются особой популярностью. Уже 30% квартир, по данным МИАН, были проданы к моменту строительства 3-го этажа. Сегодня идет монтаж 18-го этажа дома.

Сегодня наблюдается активизация строительства и продаж жилья и в Подмосковье. В настоящее время Московская область занимает второе после Москвы место в России по объему строительства жилья. Согласно официальным данным, в 2001 г. в Подмосковье было построено 2,717 млн. кв. м жилья. Причем объем многоэтажного строительства составил 1,4 млн. кв. м, что почти в 1,5 раза выше, чем в 2000 г. А в 2002 г. в Подмосковье планируется возвести около 3 млн. кв. м жилья.

В настоящее время такие подмосковные города, как Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Истра, Видное, Королев, Лобня, Химки и Люберцы, застраиваются наиболее активно (см. табл. 2). В ценовых тенденциях, как считает Д. Кузнецов, прослеживается та же ситуация, что и в Москве: высокие темпы роста цен осенью 2001 г. и стабилизация, наметившаяся еще в конце 2001 г. Основным фактором, стимулирующим высокий спрос на квартиры в Подмосковье, является цена, которая здесь значительно ниже, чем в Москве. Так, цена за 1 кв. м жилья в ближнем Подмосковье от 360 долл. в панельном доме на "нулевой" стадии строительства и до 680 долл. в построенном и сданном монолитном доме.

Таблица 2. Стоимость жилья на новостройки в ближайшем Подмосковье в зависимости от расположения и типа застройки, долл. за 1 кв. м жилья.

Город панельный тип дома монолит, кирпич

г. Реутов 570 650

г. Видное - 600

г. Щербинка - 450

г. Балашиха 440-460

г. Химки 660 -

г. Щелково - 350

Наибольшим спросом пользуются новостройки в ближайшем Подмосковье (Балашихе, Реутове, Видном, Химках). Покупка квартиры здесь зачастую становится альтернативой покупки квартиры в Москве. Сейчас в Подмосковье продается практически все, что строится.

В качестве еще одной особенности Д. Кузнецов отметил увеличение монолитно-кирпичного строительства в Подмосковье в рамках стремления к более качественному жилью. Хорошие, современные дома в Подмосковье начали строиться недавно. Спрос на них высок как среди жителей самой Московской области, так и москвичей. Ведь цена в 350-680 долл. за 1 кв. м жилья в монолитно-кирпичном подмосковном доме является низкой даже для типовой московской панельной новостройки, не говоря уже о монолите.

В целом же на рынке новостроек ситуация характеризуется высоким спросом на фоне стабильных цен. В среднем ежемесячный рост цен достигает 1-1,5%.

Первичный рынок элитной недвижимости

Сегодня, как считает Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, пальму первенства самого активного застройщика в Москве, проводящего все работы на высоком уровне, является компания "Дон-Строй". Из новых ее объектов особо выделяются "Новая Остоженка", "Дом на Филевском переулке" и уникальный проект на Новослободской улице.

Цены по сравнению с 2001 г. выросли. Однако наметилась тенденция к их стабилизации. Это вызвано, в первую очередь, тем, что на рубеже 2001-2002 гг. благосостояние населения столицы наконец-то поднялось до докризисного уровня. В результате спрос на высоколиквидную недвижимость резко возрос. Вместе с тем, постоянно росло и предложение, что привело к стабилизации цен на рынке. Сегодня наиболее продаваемым классом жилья, считает П. Здрадовский, являются квартиры в домах класса "B", т. е. в ценовом диапазоне от 1500 долл. до 3000 долл. за 1 кв. м при небольшой площади.

Отношение риэлторов к архитектуре современных зданий весьма неоднозначное. Многие брокеры считают, что некоторые здания, построенные в последнее время, портят исторический облик города. К тому же достаточно большая доля клиентов, приобретающих квартиры в элитных домах, предпочитают именно классический вид. Остаются актуальными требования высоких потолков, больших окон, просторных парадных входов и наличие колонн в местах общего назначения. Ампир, классика, модерн - вот вкусы наших клиентов. К сожалению, многие застройщики строят в историческом центре столицы здания в стиле high-tech, которые не всегда соответствуют архитектурной линии окружения. Например, дом 17 в 1-м Смоленском переулке удачно стилизован под "сталинские" дома и прекрасно вписался в архитектуру района. В то же время комплекс Посольства Великобритании, как считают многие архитекторы, - "выбитый зуб в улыбке набережной Москвы-реки".

В отношении новых проектов, нельзя не сказать, например, что на Остоженке, в самом престижном районе Москвы, строить уже практически негде. В настоящее время идет активная застройка района Патриарших прудов, который по своей значимости и престижности равен "золотой миле". Здесь работы ведет компания S-Holding.

Среди наиболее интересных событий, происшедших за последнее время на рынке "первички", новый проект компании "Дон-Строй" в 1-м Зачатьевском переулке. По информации Penny Lane Realty, данный комплекс "Дон-Строй" строит для себя, бросив сюда лучшие силы. По всей видимости, здесь будет жить руководство компании, партнеры, а также инвесторы. Часть квартир, безусловно, будет продана. Дом будет состоять из двух секторов. Первый - на 25-30 квартир, во втором планируется около 70. Весь первый этаж будет занимать инфраструктура. В частности, предусмотрен большой бассейн.

Из перспективных проектов П. Здрадовский отмечает жилой комплекс на Болотном острове. Если на Болотном острове, где находится фабрика "Красный Октябрь", будет построен элитный жилой комплекс, он станет новым стандартом элитного жилья. Данный район обладает рядом преимуществ, которыми не может похвастаться даже "золотая миля" (Остоженка - Пречистенская наб.). Во-первых, это автономность. Несмотря на то, что это центр Москвы, через Болотный остров не проходит ни одна магистраль, то есть это русский вариант Манхэттена. Во-вторых, это прекрасный вид на храм Христа Спасителя и Москву-реку. Если этот проект будет реализован, мы ожидаем установления здесь цен на уровне 15 000 долл. за кв. м.

Несомненный интерес представляет объект, который будет расположен недалеко от Сталинских дач. Жилой комплекс будет находиться в парковой зоне: вокруг смешанный лес и яблоневый сад. Причем все это в 7-ми минутах езды от Кремля со средней интенсивностью движения. Согласно представленному проекту, это будет закрытая территория. Инфраструктура планируется подобно той, которая создается в хороших санаториях: гидрокомплекс, термальные ванны, медицинский центр, салоны красоты и т. п. Интересен и архитектурный замысел - русская усадьба плюс восточный стиль. По оценке П. Здрадовского, цена за 1 кв. м будет доходить до 10 000 долл.

Вторичный рынок жилья

Тенденции активности предложения и спроса в 2002 г. по вторичному рынку недвижимости Москвы менялись, как считает Андрей Александров, начальник отдела продаж агентства недвижимости "Кутузовский проспект", следующим образом.

В целом сезонные колебания в 2002 г. соответствовали графику активности вторичного рынка. Январь-февраль - "зимняя яма", характеризующаяся несколько сниженным предложением и сильно сниженным спросом, что привело к сравнительной стабилизации цен на рынке. Март-июль: предложение несколько возросло, спрос поднялся резко, соответственно, выросли цены. Вопрос только в том, насколько. Второй вопрос: вернутся ли они на прежний уровень, если рынок стабилен, или будут зафиксированы на новом уровне, что, собственно, и произошло в этом году. Июль-август: "летняя яма", т. е. предложение падает, спрос тоже.

Особенность сезона 2002 г. в том, что покупатели, подгоняемые инфляционными ожиданиями, достаточно активно действовали и летом (т. е. предложение падало сильнее спроса, хотя обычно бывает наоборот). Цены проявляли тенденцию к повышению. В целом за период январь-август реальные цены сделок выросли по разным секторам рынка от 4 до 10%, а цены предложения - даже еще больше.

Следующий период, также стандартный, - "осенний подъем", - предложение увеличилось, спрос вырос, заметно превышая предложение, особенно в дешевых секторах рынка (на однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры 50-70-х годов постройки). Цены растут, хотя уже с декабря вполне вероятно некоторое успокоение рынка и переход в очередную "зимнюю яму". Помимо обычного переключения и продавцов, и покупателей на "новогоднюю тематику", дело еще и в том, что близок порог платежеспособного спроса и при дальнейшем росте может произойти заметное сокращение числа сделок на рынке.

Если брать за отправную точку дефолт августа 1998 г. с последующим падением (обрушением) цен на рынке недвижимости, то признаки оживления рынка наблюдались с октября 1999 г. Именно в этот период тенденция спада прекратилась и постепенно перешла в рост, который продолжается и по настоящее время, сменяясь лишь краткими сезонными периодами стабилизации. Самый интересный вопрос здесь - темпы этого роста.

Если сравнивать 2002 г. с 2001 г., то первое, на что обращает внимание А. Александров: темпы роста все-таки замедлились. Это характерно для всех рассмотренных периодов 2002 г. Даже в самый напряженный сезон - осенью - в этом году цены показывают рост, по всем прогнозам, правда, не более чем на 10%. Но, опять же, это прежде всего, касается "дешевого" сектора - в других секторах рост меньше. В 2001 г. по тому же периоду цены выросли от 10% (по квартирам площадью выше 100 кв. м) до 20% (по однокомнатным типовым). Таким образом, осень 2001 г. показала сильнейший скачок цен, а осень 2002 г. - плавный рост цен, хотя тенденция к росту все-таки сохранилась.

Еще на одну особенность, наблюдаемую уже в течение ряда лет, обращает внимание А. Александров: сглаживание сезонных колебаний рынка. Они, безусловно, наличествуют, но с каждым годом оказываются все менее выраженными. Если 5 лет назад число сделок в декабре и апреле превосходило соответствующие показатели августа и января на 40-50%, то сейчас соотношение изменилось. Разница не превышает 15-20%.

Что касается прогноза на первый квартал 2003 г. по дешевому и дорогому жилью, то, как уже отмечалось, "зимняя яма", безусловно, будет иметь место, хотя и на фоне постепенного сглаживания сезонных колебаний. Кроме этого, можно сказать, что покупатели стоят на пороге отказа платить за очень дорогие "дешевые" квартиры. В связи с тем, что спрос на однокомнатные квартиры всех классов и небольшие двухкомнатные (т. е. дешевые) рос ускоренными темпами относительно спроса на большие квартиры, то по всей видимости, пришла пора наверстать упущенное. То есть наиболее вероятен следующий сценарий. Цены на "дешевые" квартиры стабилизируются, а если и будут расти, то крайне незначительно, в то время как цены на "дорогие" (не путать с элитными) квартиры будут расти несколько быстрее - т. е. примерно так, как растут сегодня. Никаких особых потрясений и рывков цен в ту или иную сторону не ожидается.

"Хрущевки", "брежневские" девятиэтажки и "сталинские" монолиты

С начала года цены на вторичном рынке недвижимости росли примерно на 1-2% и, по данным МИАН, с начала 2002 г. увеличились в среднем на 8%. Так что цены на стремительно дорожавшее в 2001 г. дешевое жилье стабилизировались, а по некоторым позициям смогли не только достичь докризисного уровня, но и превысить его.

Как считает Нина Кузнецова, директор департамента вторичного рынка недвижимости МИАН, в начале года наблюдался повышенный спрос на самое дешевое жилье - "хрущевки" и девятиэтажки "брежневского" типа. Причем спрос на них с конца 2001 г. и до середины весны 2002 г. с каждым месяцем незначительно, но рос. В этот же период сформировался рынок продавцов, когда на одну квартиру нижнего ценового диапазона претендовало сразу несколько покупателей.

Если говорить о недорогом жилье, то повышенный спрос на него уже привел к "вымыванию" с рынка дешевых квартир. Этой осенью уже было трудно найти однокомнатную квартиру по цене 27-28 тыс. долл. - такова была цена самых дешевых однокомнатных квартир в начале зимы 2002 г. Средняя цена такого жилья в настоящее время составляет 30-33 тыс. долл. При этом стоимость однокомнатных квартир с начала года возросла в среднем на 20%.

Лето показало, что на рынке не было "застоя". Спрос и предложение в летние месяцы находились на уровне марта-апреля. В этот период проявилось стремление к качеству, характерное для всех сегментов московского рынка недвижимости. В июне основным спросом пользовались наиболее качественные и дорогие квартиры в экологически чистых районах на Западе и Юго-Западе столицы. В основном, это двух-трехкомнатные квартиры по цене 1200-1300 долл. за 1 кв. м. Эти квартиры ждали своих покупателей несколько месяцев, но были реализованы именно летом. В связи с этим Н. Кузнецова отмечает, что сегодня покупатели готовы платить несколько больше, нежели они рассчитывали первоначально, но за более качественное жилье.

Что касается территориальных предпочтений, то по-прежнему более высок интерес к Юго-Западу, Западу и Северо-Западу, жилью в пределах Садового кольца, хотя хорошие квартиры в любом другом районе также находят своего покупателя. В каждом конкретном случае рассматриваются такие факторы, как тип дома, цена квартиры и ее состояние, удаленность от метро, этаж, вид из окон и т. д.

Одновременно вырос спрос на экологически чистые районы, удаленные от центра. Сейчас пользуются популярностью квартиры в Раменках и Солнцево, а также в Измайлово.

Если сравнивать аналогичные периоды за два последних года, основным отличием первого полугодия 2002 г. является то, что при сопоставимой активности на вторичном рынке не наблюдался рост цен.

Таблица 3. Средняя стоимость вторичного жилья в Москве с учетом расположения и типа дома на конец 2002 г., долл. за 1 кв. м Направление "Хрущевки" 9-19-эт. панельные панельные 17-22-эт.

улучшенной планировки "Сталинские", кирпичные, монолитные дома

Центр 1040 1280 1395 от 1350

Север 910 916 925 980

Северо-Восток 830 875 970 940

Восток 810 900 895 1150

Юго-Восток 834 835 830 846

Юг 840 830 864 920

Юго-Запад 920 912 970 1200

Запад 960 1000 1100 1100

Северо-Запад 900 940 912 929

По прогнозам МИАН, в конце 2002 г. - начале 2003 г. ситуация на вторичном рынке жилья кардинально не изменится. Предпосылок для значительного колебания цен в настоящее время нет. Ожидается достаточно стабильный спрос на фоне высокого уровня предложений, хотя цены на вторичном рынке могут возрасти на 2-5% (см. табл. 3).

Прогноз развития рынка недвижимости

Часть экспертов вот уже полтора года ожидает скорого "затоваривания" столичного рынка жилья, возводимого по индивидуальным проектам. Действительно, более 70 проектов в год - внушительное число. Но много ли это в действительности, и как это отразится на спросе на жилье в границах 1000-1500 долл. за кв. м?

По словам Алексея Рекута, руководителя отдела меркетинга ОАО "Квартал", как не существует двух одинаковых квартир, так не существует и двух одинаковых строительных проектов. Это, в свою очередь, затрудняет возможность говорить о рынке жилья (или сегменте рынка), например, эконом-класса, как о чем-то целом.

В Москве найдется много примеров тому, как два дома одного класса, стоящие буквально через дорогу, имеют принципиально разный рыночный потенциал. Заманчивых, привлекательных предложений риэлторов сегодня на рынке очень много. Однако считать реально успешными можно далеко не все. Успешность же определяется многими факторами: это и накопленный строительный опыт, и авторитет застройщика, и фактор престижности района, и удобство месторасположения дома, а главное - не рекламное, а реальное соответствие предлагаемого качества требованиям потребителя (планировка, метраж, инженерия и т. п.). В отношении цен: как считает А. Рекут, в сегменте "успешных проектов" ни снижения спроса, ни снижения цен, вероятнее всего, не будет. Скорее, наоборот.

Строительство в Подмосковье растет

По данным Дмитрия Попова, аналитика агентства недвижимости "Домострой", в Подмосковье в последние два года особенно сильно проявляется интерес к многоквартирным жилым домам. Это вызвано многими причинами. В частности:

- Вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы в Подмосковье за счет опережающего роста цен на квартиры, особенно данного сегмента, в Москве в конце 2000 г. - начале 2002 г. Так, в 2000 г. можно было купить однокомнатную квартиру в Москве за 18-19 тыс. долл. в Северном Бутово, а сейчас за такую сумму можно купить квартиру только в Подмосковье;

- Рынок жилья Подмосковья, в отличие от Москвы, не так жестко поделен, что дает возможность работать значительному числу компаний, как крупных, таких, как ДСК-1, так и сравнительно небольших;

- Более удобные и гибкие взаимоотношения строительных и инвестиционных компаний с администрациями территорий;

- Возможность получения дополнительной прибыли за счет:

- меньшей доли администрации в строящемся жилье;

- меньшей стоимости проектирования и согласования проекта;

- меньшей себестоимости подведения коммуникаций и строительства;

- меньших требований покупателей к качеству строительства по сравнению с Москвой.

В Подмосковье наиболее перспективны и интересны ближайшие к Москве города по экологически благоприятному западному направлению: Одинцово и Красногорск - с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Цены на квартиры в этих городах порой превышают московские. Они представляют интерес для достаточно состоятельных покупателей.

Так, с позиции качества и комфорта проживания интересен дом в Красногорске по ул. Школьная, вл. 35. Это монолитно-кирпичный десятиэтажный жилой дом с подземной автостоянкой. Индивидуальный проект, наличие подземного гаража, небольшое число квартир - вот бесспорные достоинства проекта. А расположение дома на возвышенности напротив парка усадьбы Знаменское-Губайлово открывает великолепные виды на парк, пруды и сам Красногорск.

Интерес с позиции цены вызывает строящийся кирпичный дом в Люберецком районе в п. Котельники. Поселок расположен сразу за МКАД, т. е. транспортное сообщение с Москвой не отнимает много времени. Цены за 1 кв. м от 390 долл. - самые низкие цены в кирпичных домах на столь близком расстоянии от Москвы.

Третий и четвертый квартал года обычно характеризуются высоким спросом. Это связано с сезонным фактором: осенью спрос на квартиры повышается.

Платежеспособный спрос зависит от экономической ситуации и ожиданий покупателей, с одной стороны, и ценовых тенденций, с другой. При сохранении стабильной экономической ситуации в стране спрос на квартиры также имеет тенденцию к стабильности. Без резкого роста цен на стройматериалы и энергоносители цены первичного рынка вряд ли будут иметь тенденцию к значительному росту.

Рост или падение цен на квартиры в конкретном доме возможны по двум причинам:

- продавец вышел на рынок с заниженной или завышенной ценой;

- строительство дома ведется или заморожено.

Дополнительным сдерживающим фактором роста цен и стал рост строительства в ближайшем Подмосковье. Возможности для повышения цен сейчас имеет именно Подмосковье, а не Москва.

В то же время, как полагает Д. Попов, нет предпосылок и для снижения цен: предложение "хорошего жилья в хорошем месте" в Москве не столь велико. Число хороших как по расположению, так и по требуемым вложениям в подготовку к строительству площадок сокращается. При этом требования покупателей к качеству жилья и, соответственно, спрос на такое жилье, неуклонно растут.

Именно поэтому до конца 2002 г. цены на первичном рынке в целом при сохранении текущей экономической ситуации в стране останутся стабильными. А при стабильных ценах существенных колебаний спроса вряд ли следует ожидать. Хотя специалисты с уверенностью говорят, что до конца 2002 г. спрос останется стабильным и достаточно высоким.

Светлана Анюхина

Журнал «Экономика России: ХХI век» № 10