Russian Chemical Community
 
Пользовательский поиск
   главная
  предприятия
  марки сплавов
  соединения
  синтезы
  объявления
  ► информация
  рефераты
  архив
  актуально
А  Б  В  Г  Д  Е  Ж  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  Т  У  Ф  Х  Ц  Ч  Ш  Щ  Э  Ю  Я  

Районы города. ВАСИЛЕОСТРОВСКИЙ

   Поделиться ссылкой :    LiveJournal Facebook Я.ру ВКонтакте Twitter Одноклассники Мой Мир FriendFeed Мой Круг

Василеостровский район – один из самых старых районов Петербурга, расположенный между Финским заливом и двумя основными рукавами невской дельты – Большой и Малой Невой, занимает два больших острова: Васильевский и остров Декабристов, разделенные рекой Смоленкой. Западное побережье обоих островов широкой дугой выступает в акваторию Невской губы.

Уникальность Василеостровского района заключается в его островном статусе – он полностью расположен на одном острове (собственно, вряд ли можно рассматривать остров Декабристов и маленькие островки, отделенные маленькими речушками, как нечто отдельное) и с другими районами города имеет только водные границы.

Василеостровский район принадлежит к четырем центральным районам города. Кроме него к ним относятся: Петроградский, Адмиралтейский и собственно Центральный районы.

Район являет своего рода заповедник, в котором представлены все виды градостроительных образований от основания Петербурга до недавней массовой застройки.

Район являет своего рода заповедник, в котором представлены все виды градостроительных образований от основания Петербурга до недавней массовой застройки.

I. Границы района
Сухопутных границ не имеет.

Граница Василеостровского района с Петроградским районом проходит по оси реки Малая Нева.

Граница Василеостровского района с Центральным и Адмиралтейским районами проходит по оси реки Большая Нева.


II. Площадь
Площадь района – 1,8 тысяч га. Площадь зеленых насаждений 410 га, из них 300 га - кладбища. Румянцевский, Опочинский и Шкиперский сады, два небольших парка да мелкие дворовые скверы.

Общая протяженность улиц - 90 км.

Площадь дорожного покрытия 198 га.

III. Территориальное деление района
Территория района включает в себя два крупных острова, разделенные небольшой речкой Смоленкой: Васильевский и Декабристов (Голодай), а также небольшой Северный остров.

III. Территориальное деление района
Территория района включает в себя два крупных острова, разделенные небольшой речкой Смоленкой: Васильевский и Декабристов (Голодай), а также небольшой Северный остров.

Освоение Васильевского острова началось за несколько столетий до возникновения Северной столицы. Согласно «Переписной окладной книге по Новгороду Вотской пятины» 1500 года, на «Васильевском острове» жили рыбаки, имелись пашни.

Василеостровский район – самый старый район Санкт-Петербурга; он задумывался Петром I как центр столицы. Здесь предполагалось разместить правительственные и административные учреждения, а также порт. Однако план создания на Васильевском острове изолированного центра оказался нежизнеспособным и не был осуществлен.

Планировкой острова с 1715 года занимался Доменико Трезини. С востока на запад были проложены три основные магистрали – Большой, Средний и Малый проспекты. Их под прямым углом пересекали улицы – линии, вдоль которых начали строительство водных каналов (по образцу и подобию каналов Амстердама). Однако эти дорогостоящие работы из-за их нецелесообразности не были завершены, открытые каналы позднее засыпали; линии-каналы превратились в линии-улицы.

Восточная часть Васильевского острова, заселенная в первые десятилетия XVIII века, входит в историческое ядро Санкт-Петербурга. Заселение происходило по линиям от Большой Невы. Территория острова примерно до 13-й линии была застроена к середине XVIII века, а до 25-й линии – к концу века; дальше к западу было заболоченное пространство, которое освоили к концу XVIII века. На крайнем юго-западе острова находилась Галерная гавань и Чекуши, где в 1780-х годах были построены кожевенные, винокуренные и другие заводы.

Признание острова непригодным для проживания привело к организации на его восточной оконечности делового центра. Постепенно на Васильевском сформировался целый комплекс административных зданий, включающий университет, здания Биржи, Двенадцати коллегий, Академии наук, Кунсткамеру, Горный институт, Академию художеств, Морской корпус и многие другие.

Таким образом, вся территория Стрелки вплоть до Съездовской линии стала нежилой, административной территорией. Вплоть до 6-й линии строились ломбарды, небольшие склады, лавки, обеспечивающие потребности деловой части.

Параллельно с освоением восточной части Васильевского острова как промышленной зоны активно застраивалась его юго-западная часть и северо-восточная часть острова Декабристов. Эти зоны, сформировавшиеся за счет удобного расположения у водных магистралей, существуют и сегодня.

Следует обратить внимание на тот факт, что земля на Васильевском острове ценилась в дореволюционный период гораздо ниже, нежели в престижных тогда районах города: Дворцовой площади и Невского проспекта, Английской набережной и т.п. Жителями района стали весьма небогатые люди. Для этого строились недорогие доходные дома. К концу XX века большинство зданий старого фонда пришло в полную негодность и сейчас находится в аварийном состоянии. Несущественным исключением из общего правила являются, пожалуй, несколько купеческих особняков, расположенных на ближайших к Стрелке линиях.

Необходимо сделать уточнение, определяющее особый статус В.О. Здесь селились студенты и преподаватели университета, брокеры и чиновники, мелкие служащие, начинающие или так и не состоявшиеся художники и скульпторы. Переходя на более высокую социальную ступень, они незамедлительно перебирались на другую сторону Невы. Большинство же так и оставалось на В.О. и жило там из поколения в поколение.

Современная постройка большей части Васильевского острова сформировалась во второй половине XIX – начале XX веков, но приморская территория (Гавань) и остров Голодай, были застроены лишь после революции, в основном, в послевоенные годы.

Современная постройка большей части Васильевского острова сформировалась во второй половине XIX – начале XX веков, но приморская территория (Гавань) и остров Голодай, были застроены лишь после революции, в основном, в послевоенные годы.

В 1960-1970-х годах началась в широких масштабах застройка западной части Васильевского острова и острова Голодай. Здесь, на приморской территории, намыто грунтом, взятым со дна залива, около 350 гектаров, на которых построены крупные жилые массивы. Вместо старого засыпанного русла реки Смоленки вырыто новое прямое и вдоль него создана облицованная гранитом набережная – эспланада, длиной 2 километра, выходящая к морю.

IV. Население
Население района – по результатам переписи 2002 года в районе проживает 202 650 жителей.

В промышленности занято около четверти (25%) работающего населения. Дети и подростки составляют 16%, люди трудоспособного возраста – 58%, пенсионного возраста – 26%.

V. Транспорт
На территории района находится морской пассажирский вокзал.

Транспортная доступность наиболее сильно формирует «островной» менталитет жителей ВО. Наличие здесь двух станций метро несколько уменьшает оторванность от остального города, но наземный муниципальный транспорт оставляет желать лучшего. Основной наземный транспорт - маршрутки, впрочем, как и везде в городе. Дороги находятся в состоянии постоянного ремонта. Как следствие, автомобилистам приходится долго прыгать по колдобинам на узких улочках, прежде чем удастся добраться до одного из четырех мостов, ведущих в другие районы города. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного. В настоящее время предпринимаются попытки вывести с некоторых улиц трамвай, но это вызывает негативную реакцию у жителей, пользующихся этим видом транспорта. А прокладка Западного скоростного диаметра вдоль залива, ориентировочно на намывных землях, - очень далекая перспектива, которая затронет только самый край острова.

Район с городом связан фактически в одной точке: через Дворцовый мост.

а) Станции метро:
Невско-Василеостровская линия (3) - «Василеостровская», «Приморская»;

б) Основные транспортные магистрали:
в исторической части района: Большой, Средний и Малый проспекты;
в районе новостроек: проспект КИМа, улица Нахимова, улица Железноводская, Шкиперский проток.

в) Связь с другими районами города:
Василеостровский – Адмиралтейский - мост лейтенанта Шмидта и Дворцовый мост.

Адмиралтейский – Петроградский – мосты Строителей и Тучков.

VI. Экология района
Загрязненность атмосферного воздуха по району неравномерна. Предприятия дают 11,6% от 475 общегородских тонн ксилола. Концентрация NO2 в районе превышает норму в 2-3 раза. Наиболее чистый воздух на Васильевском острове - в западном и северо-западном секторах (обращенных к Финскому заливу), за исключением километрового квадрата, ограниченного рекой Смоленкой с севера – ул. Нахимова с юга – ул. Кораблестроителей с запада – ул. Наличной с востока.

Загрязнение почв – интенсивное и весьма интенсивное. По некоторым показателям превышение ПДК в 30 раз и более.

С точки зрения радиационной обстановки, фон находится в пределах нормы, в северных и восточных секторах острова – на пределе допустимого – 12мкР/ч (норма составляет 8-9, максимум – 13 мкР/ч) за исключением «пятен» в районе Шкиперского протока и Галерной гавани.

Самая шумная магистраль на Васильевском острове – Большой проспект, который, тем не менее, является одним из самых озелененных проспектов города.

Климатические условия для постоянного проживания не очень хорошие. Частые наводнения, постоянные ветры, повышенная влажность составляют постоянную угрозу для здоровья. Общая экологическая обстановка на Васильевском острове хуже, чем допустимо по санитарно-гигиеническим нормам.

VII. Жилой фонд
В районе расположено всего 4,5% от общего числа квартир Санкт-Петербурга, что составляет приблизительно 65 000 квартир, находящихся в около 1200 домах. Состав жилого фонда разнообразен и включает в себя практически все типы жилья.

Заселение и застройка Василеостровского района начались с начала XVIII века. Указом 1719 года предписывалась обязательная застройка набережных парадными каменными домами. Эта парадная застройка береговой кромки в тот ранний период обусловила в дальнейшем формирование центра города вокруг замечательной по красоте и грандиозной по масштабам водной панорамы Невы. Внутренняя территория острова застраивалась богатыми домами фронтально на улицу. Здания возводились по типовым чертежам архитектора Доменико Трезини. И все же заселение и застройка вследствие изолированности острова шли медленно. В 1762 году черта, отделяющая центр города на острове, проходила по 13-й линии. За этой чертой до 15-16 линий лежало предместье, а дальше на запад – «выгонные земли». Последние еще в конце XVIII века были покрыты лесом, через который пролегали три дороги (нынешние Большой, Средний и Малый проспекты), застроенные в ту пору только до городской черты.

В конце XIX и начале ХХ вв. эта часть острова начала застраиваться доходными домами с замкнутыми кварталами и дворами-колодцами. До сегодняшнего дня сохранились дома, которым по 150-200 лет (они требуют серьезного капитального ремонта). Однако подавляющее большинство домов в зоне исторической застройки – это дома, прошедшие капитальный ремонт, и дома постройки начала ХХ века, т.е. с металлическими перекрытиями.

Историческая застройка сосредоточена на проспектах острова и линиях между ними.

В северо-западной части района, ограниченной Большим проспектом – Наличной улицей – малым проспектом – Детской улицей, расположен микрорайон, состоящий в основном из «сталинских» домов послевоенной постройки с небольшим вкраплением домов старого фонда.

Микрорайон, застроенный в подавляющем большинстве кирпичными «хрущевками», расположен в зоне Малый проспект – Наличная улица – улица Нахимова – улица Беринга.

Примыкающий к станции метро «Приморская» микрорайон застроен в основном современными домами за исключением части Железноводской улицы. Застройка территории микрорайона началась с конца 70-х годов, после окончания работ по выпрямлению русла реки Смоленки и намыва грунта на низкие берега острова Декабристов. Жилой фонд представлен всеми типами домов, что позволяет проследить развитие отечественного домостроения за последние 30-40 лет:
- кирпичные «хрущевки» - Железноводская улица;
- «Корабли» – Наличная улица;
- Дома 137 серии – улица Кораблестроителей;
- Кирпичные дома 80-х гг. – улица Кораблестроителей, Новосмоленская набережная, Морская набережная;
- Дома из монолитного железобетона – набережная реки Смоленки;
- Современные кирпичные дома - северная часть Морской набережной.

В настоящее время в Василеостровском районе можно выделить следующие микрорайоны:
- Стрелка ВО;
- Историческая жилая часть района;
- Планировочный район между улицей Беринга и Нахимова;
- Планировочный район Галерной гавани;
- Западная часть ВО.

Стрелка ВО
Стрелка ВО расположена на самой восточной его части, восточнее Съездовской линии.

Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. Здесь расположено большое количество разноплановых объектов: Военная академия тыла и транспорта, Государственный университет, Академия Наук, клиника Отта, библиотека Академии Наук, музеи и НИИ.

Историческая жилая часть
Вся центральная часть района застроена домами старого фонда, и именно с этой жилой застройкой большинство Петербуржцев ассоциируют Василеостровский район.

На севере микрорайон ограничен набережной реки Смоленки, на востоке - Съездовской линией, на юге - Большой Невой (набережные Лейтенанта Шмидта и Университетская), на западе - ул. Беринга (здесь историческая застройка плавно переходит в застройку XX века).

Общая направленность развития территории – жилая застройка. В кварталах вдоль 1-6-й линий практически нет промышленных предприятий (только вдоль реки Смоленки). Западнее, в черте жилых кварталов, находятся промышленные предприятия: завод «Прибор», «Пневматик», «Октябрь» и другие.

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное. Если говорить о социальном окружении, то подавляющая часть микрорайона, за исключением 1-6-й линий, - это трудно расселяемые коммуналки. В начале 1990-х годов на ВО был реализован один из первых проектов элитного строительства (комплекс «Альба»), но потом интерес инвесторов к району упал. Несколько всколыхнуло ситуацию создание пешеходной зоны на 6-7 линии ВО, но это не повлияло на остальные кварталы микрорайона.

Развитость социально-бытовой сферы микрорайона позволяет в нем комфортно проживать, так как имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д.

Микрорайон имеет самое удобное транспортное сообщение с другими районами города – это станция метро на его территории и четыре моста, которые соединяют его с большой землей.

Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать микрорайон как элитный. Поэтому цены на квартиры в основной массе невысоки. Исключение могут составлять только квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец, но их единицы. Цены на последние колеблются от до 1500 за кв. м. Надо отметить, что 1-комнатные квартиры встречаются только в домах после капитального ремонта, так как до революции 1-комнатные квартиры обычно были дворницкими.

Планировочный район Гаванской улицы (Гавань)
Процесс застройки Василеостровского района можно условно разделить на временные этапы, и если историческая часть застраивалась в течение двух веков, то Гавань в основном в середине XX века.

На севере микрорайон ограничен ул. Нахимова, на востоке - ул. Беринга, на юге - Большим проспектом, на западе - Наличной улицей.

Общая направленность развития микрорайона – жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала (именно отсюда и монументальные сталинки вдоль ул. Опочинина). На границах микрорайона находится большое количество разнообразных объектов: различные промышленные предприятия, АТП, Смоленское кладбище, комплекс «ЛенЭкспо», Морской вокзал.

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное.

Кроме того, в этой части ВО прохладно - дают о себе знать ветра с залива.

Социальное окружение микрорайона лучше, чем в центральной части ВО – здесь почти нет коммунальных квартир. Население небогатое, так как район никогда не был особо престижным.

С точки зрения социально-бытовой сферы здесь имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д.

Основой минус – это транспортная доступность микрорайона. На муниципальном транспорте до метро 4-6 остановок. Наземный городской транспорт ходит редко, спасают только вездесущие маршрутки. Выбраться в другие районы города реально на метро, но, опять же, до него надо добраться.

В микрорайоне имеется достаточно большое количество сталинских домов. Цены на 2- и 3-комнатные квартиры в сталинских домах в среднем на за кв. м выше аналогичных предложений в домах СФ и СФК. Объясняется это как высокими потребительскими свойствами домов, так и социально однородной средой. Последнее обстоятельство способно поднять цену еще на за кв. м (в основном, вдоль ул. Опочинина). Предложение 1 комнатных квартир практически отсутствует.

Планировочный район Галерной гавани
На Васильевском острове есть очень интересный район, расположенный у галерной гавани. Территориально его можно обозначить, как территорию, ограниченную на севере ул. Нахимова, на востоке - Наличной ул., на юге - выставочным комплексом «ЛенЭкспо», на западе - акваторией Финского залива.

На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды, или просто представляет собой пустыри. Здесь размещены площадки таких предприятий, как завод и НИИ радиоаппаратуры, АТП № 4 Спецтранса, объекты «Водоканала» и гаражи.

В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство.

Но есть препятствие - экологическое состояние этих земель. Основные источники загрязнения - завод и НИИ радиоаппаратуры, расположенные здесь с 1930-х годов, а также промышленная свалка.

В глубине территории имеются частные участки с малоэтажной застройкой типа ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) самого разного класса – от фанерных развалюх из подручного материала до вполне приличных домиков с евро-ремонтом… Там же можно увидеть эллинги.

Западная часть ВО (ЗЧВО)
Западная часть ВО начала развиваться в последней трети XX века строго по единому плану развития города. Территориально район граничит на севере с набережной Малой Невы, на востоке – с проспектом Кима, улицами Одоевского и Наличной, на юге – с ул. Нахимова, на западе – с акваторией Финского залива.

Общая направленность развития территории – сугубо жилая, именно здесь город формирует свой жилой «морской фасад» (название части района в народе – КОРАБЛИ).

Экологическое состояние территории вполне удовлетворительное для города, особенно после того, как прекратило работу большинство предприятий по Уральской улице.

Социальное окружение однородное. Когда микрорайон начал заселяться, в нем получали квартиры служащие. В настоящее время здесь живут люди со средним достатком.

Социально-бытовая сфера развита - район развивался планово, и город успел построить ДДУ, школы, универсамы, больницы.

Пожалуй, единственный, но очень существенный минус этой территории - это ее транспортная изолированность от «большой земли». Станция метро «Приморская» позволяет сообщаться с центром города относительно быстро, но до нее надо добраться. Добраться в центр города личным транспортом сложно – дороги узкие и плохие. Строительство западного Скоростного диаметра, конечно, улучшит транспортную доступность района, но это дальняя перспектива.

Грустной особенностью этой части ВО является климат. Именно эта часть острова насквозь продувается ветрами, что в совокупности с сильно повышенным уровнем влажности воздуха дает о себе знать 11 месяцев в году.

Вторичный рынок здесь заметно активизируется в теплое время года – показывать квартиры с замерзшими окнами и жильцами не оптимально с точки зрения цены. Дома здесь в основном панельные (137-й серии и «корабли»), поэтому через оставшиеся от социализма щели тепло легко выдувается вне зависимости от качества стеклопакетов.

Неприятно также, что большинство квартир (все той же 137-й) буквально оплетено всевозможными трубами, которые строители протянули в живописном беспорядке по всем помещениям. При этом во многих домах не хватает напора горячей воды, в результате чего полдома вынуждены самообогреваться.

А пресловутые «дома на ногах», выполненные из метростроевского (!) бетона. Ремонт в них – это поистине искусство. Метровстроевский бетон не всякий перфоратор с первого раза возьмет. Зато с точки зрения вентиляции здесь все отлично – они продуваются насквозь!

Достройка на свободных землях новых, пусть даже и комфортабельных домов, не может переломить общую ситуацию. Как следствие, микрорайон позиционируется как спальный и преимущественно не престижный.

На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что это единственная территория в Петербурге, характеризующаяся преобладанием предложения над спросом.

Предложение:
К продаже предлагаются все типы квартир

Количество квартир, выставляемых на продажу в зоне исторической застройки, достаточно велико, но их качество оставляет желать лучшего. Поэтому с большим трудом продвигается расселение коммунальных квартир в большей части зоны исторической застройки на Васильевском острове.

Подавляющее большинство коммунальных квартир обречено быть не расселенными и оставаться поставщиками комнат на рынок недвижимости.

В «сталинском» фонде продаются в основном трехкомнатные квартиры, несколько меньше двухкомнатные и практически отсутствует предложение однокомнатных квартир. В северной и северо-западной части района у станции метро «Приморская» в предложении недостатка нет. Его спектр в полной мере отражает характер застройки данного микрорайона. Можно отметить избыток квартир в «кораблях» и домах «старой» 137 серии.

Динамика индекса цен на жилую недвижимость чуть ли не самая низкая в Петербурге. Причем, как для вторичного рынка, так и для первичного. Характерен также ощутимый перекос (даже с учетом специфического спроса на ВО) между спросом и предложением: то, что экспонируется на продажу – не востребовано, а то, что востребовано, никто не продает. Сделок по району немного.

Спрос:
Несомненным спросом пользуются квартиры с видом на воду. Причем это могут быть как квартиры в домах старого фонда (Университетская набережная, набережная Лейтенанта Шмидта, набережная Макарова), так и квартиры в современных кирпичных или кирпично-монолитных домах (Морская набережная, набережная реки Смоленки).

Хорошим спросом пользуются квартиры в домах старого фонда, которые расположены на тихих зеленых линиях между набережной лейтенанта Шмидта и Малым проспектом (2-3, 4-5, 6-7, 12-13, 14-15, 16-17, 18-19 линии).

Устойчивый спрос наблюдается на квартиры в «сталинских» домах на Наличной улице, части Гаванской улицы (до пересечения со Средним проспектом), на Среднегаванском проспекте.

Цены на жилье в районе остаются выше среднегородских, но есть тенденция к уменьшению этой разницы.

Район практически автономен, здесь очень хорошо развита социально-бытовая и развлекательно-культурная инфраструктура.

Необходимо отметить, что для петербуржцев Василеостровский район по инвестиционной привлекательности существенно отстает от Центрального и Петроградского, но, за счет экологического состояния, опережает Адмиралтейский. Явное отставание по спросу на жилье (даже по вторичному рынку) от Петроградского и Центрального районов объясняется закрытостью этой части города, которая, в свою очередь, объясняется низкими потребительскими качествами.

По мнению экспертов рынка В.О. практически не рассматривается жителями других районов города как место проживания. Как следствие, спрос в районе обеспечивается в основном резидентами (всего в районе живет 197,4 тыс. человек, то есть 4,19% от всего населения города – один из самых маленьких по числу жителей районов города) и иногородними, убежденными в том, что В.О. – это и есть лучшая часть Петербурга. Попытки привлечь покупателей из других районов бесперспективны – покупателей отпугивает обилие коммуналок, аварийный жилой фонд в исторической части и изолированность от внешнего мира в новостройках.

VIII. Коммерческая недвижимость
Несмотря на все минусы, Васильевский остров среди потенциальных покупателей пользуется повышенным спросом. Выставляемые на торги земельные участки Василеостровского района уходят не менее чем за две рыночные стоимости.

Локальными торгово-деловыми центрами служат основные транспортные магистрали.

На западной оконечности бывшего острова Голодай, в 35 квартале, устраивают гаражи и автостоянки, а также коллективные автостоянки на 4 000 боксов. По мнению главы районной администрации Валерия Голубева, гаражи надо выводить за город, оставляя на острове только экономные многоэтажные паркинги. Положительный пример в виде 8-этажного гаража уже есть на Уральской улице. Все предприятия здесь находятся на условиях краткосрочной аренды, поэтому для возведения высотных «этажерок» площадки есть и будут еще. В настоящее время на разных стадиях разработки и строительства находятся гаражи-стоянки по адресам: Морская наб., 9, Кораблестроителей ул., 21, Средний пр., 89, Малый пр., 62.

Современный ансамбль набережной Смоленки не допускает размещения здесь торговли, и на все временные постройки будет наложено строгое табу. Но земля должна работать, поэтому она отдается под открытые автостоянки.

Торговля:
В Василеостровском районе функционируют 1012 стационарных предприятий сферы обслуживания, в том числе:
Магазины продовольственной сферы – 193;
Предприятия общественного питания – 245;
Предприятия бытового обслуживания 0 204;
ЗАО «Василеостровский рынок» – 266 торговых мест;
7 комплексов – 800 торговых мест;
комплексов мелкорозничной торговли – 694 торговых места.

В 2002 году открылся комплекс «Торговый остров», находящийся на пересечении Среднего проспекта и 9-й линии. ЗАО «Адамант» открыло торговый комплекс «Балтийский»

За 2002 год появилось 50 новых предприятий торговли. Прошло реформирование уличной мелкорозничной торговли, ликвидировано 105 объектов.

Не смотря на все выше сказанное, этого количества объектов торговли и сферы обслуживания все равно не достаточно для района.

Проекты:
Компания «Проспирити-Истейт» начала строительство целой сети торговых павильонов на газонах Большого проспекта. Общая площадь 21 объекта – 3 000 м2. Взамен фирма обязалась благоустроить проспект.

Инвестор обязан замостить тротуары и пешеходные дорожки, установить новые скамейки и уличные фонари, оборудовать зоны отдыха. Построенные павильоны компания передаст в аренду под кафе и магазины.

Многофункциональный деловой комплекс «Биржевой комплекс» - Большой проспект (26-я линия, д. 15). Общая площадь свыше 54 000 м2. Строительство ведется в 2 очереди. Окончание строительства в 3-м квартале 2004 года. В составе комплекса: бизнес-центр, гостиница ****, рестораны, супермаркет, бутики, кафе, бары, конференц-залы, выставочный зал, спортивно-оздоровительный комплекс.

Полным ходом идет реконструкция Андреевского рынка.

ЗАО «ТДЦ «Василеостровский» планирует создать торговый комплекс у станции метро «Василеостровская». На разных стадиях разработки и строительства находятся еще несколько коммерческих проектов.

IX. Промышленность
На территории района находятся 30 крупных производств. Промышленность района располагается широкой полосой в серединной части острова, от Большой Невы до Малой.

Из 6 000 предприятий – 60% составляют частный сектор. Промышленность, оставшаяся у государственного кормила, на 80% - оборонка.

Промышленная зона на юго-западе ВО
В юго-западной части ВО расположена обширная производственная территория. На севере она ограничена Большим проспектом, на востоке - 23-й линией, на юге - Большой Невой, на западе - акваторией Финского залива.

Общая направленность развития территории была задана еще в петровские времена, и с тех пор микрорайон развивался только как промышленный. В настоящее время промышленную зону в основном формируют Балтийский завод, Сталепрокатный завод, Кожевенный завод им. Радищева, ОАО «Электроаппарат», заводы «Севкабель» и «Северный текстиль» и множество более мелких предприятий.

Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов.
На северо-востоке острова Декабристов расположена небольшая, но тоже имеющая долгую историю промышленная зона. Она сформирована на набережной Малой Невы и проходит вдоль Уральской улицы. На севере и востоке проходит Малая Нева, на юге - набережная реки Смоленки, на западе - переулок Декабристов.

Наиболее крупные предприятия - Василеостровский грузовой район речного порта, Авторемонтный завод, «Северная мануфактура», завод им. Калинина, фабрики «Стройкартон», «Рот-Фронт» и некоторые другие.

На Кожевенной линии есть крепкое АО «Радищев», которое шьет изделия из кожи и имеет договор аренды на 49 лет.

Экологической чистоте сильно мешает 4-й автопарк со своими «Икарусами». АО «Радищев» подлежит выводу «по вредности».

Промышленные предприятия:

«Балтийский судостроительный завод;
«Спутник», «Электроаппарат», «Эскалатор», завод им. Козицкого, «Вперед», «Пневматика», завод им. Котлякова - машиностроительные;
ситценабивная фабрика им. В. Слуцкой;
«Красный октябрь» - фабрика музыкальных инструментов;
АО «Радищев»
картографическая фабрика и др.
X. Наука и образование
В районе находится 36 общеобразовательных школ, 46 детских садов, 8 учреждений дополнительного образования. Единая библиотечная система включает в себя 10 библиотек, из них 7 взрослых и 3 детских.

Высшие учебные заведения:

Государственный университет;
Академический институт живописи (бывшая академия художеств);
Горный институт;
Морская академия;
Высшее военно-морское училище им. М. Фрунзе.
Институты Российской академии наук:

Физиологии им. И.П. Павлова;
Зоологический;
Высокомолекулярных соединений;
Русской литературы (Пушкинский Дом).
А также Главная библиотека Академии наук.

Научно-исследовательские учреждения:

НИИ «Механобр»;
НИИ геологический;
НИИ горной механики и маркшейдерского дела;
Институт Арктики и Антарктики и др.
XI. Памятники истории и архитектуры
Первые постройки на Васильевском острове появились еще в начале XVIII века. Дворец ближайшего сподвижника Пера I – Александра Меншикова – (Университетская наб., 15) стал первым крупным зданием нового города.

Архитектурный ансамбль Стрелки Васильевского острова является одной из исторических достопримечательностей города.

В Василеостровском районе находится очень много памятников истории и архитектуры.

XII. Культура и отдых
В районе 12 музеев:

Литературный музей Пушкинского дома (наб. Макарова, д. 4);
Зоологический музей Академии наук;
Музей почвоведения;
Геологоразведочный музей;
Горный музей;
Центральный Военно-морской музей;
Музей антропологии и этнографии («Кунсткамера»);
Музей М.В, Ломоносова;
Экспозиция Эрмитажа в бывшем дворце Меншикова и др.
В районе действуют 103 спортивных клуба, 60 спортивных площадок.

XIII. Перспективы развития района
С позиции инвесторов, в районе можно развивать проекты, не связанные с промышленной деятельностью.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года N 43, на территории Василеостровского района до 2010 года планируется построить до 700 000 кв. м жилья. Практически весь объем планируется ввести за счет застройки западной части ВО.

По данным ЕИСТ, администрация города может предложить следующие инвестиционные территории и объекты.

Инвестиционные территории:

– квартал 5 – инженерная подготовка, многофункциональная застройка;
– квартал 4А – инженерная подготовка, общественная многофункциональная застройка;
– квартал 4АIII, 3АIII – многофункциональная застройка;
– квартал 16 – развитие территории ВАО «ЛенЭкспо» и Круглого ковша.

Объекты инвестирования:
– квартал 35 (пересечение Наличной и Уральской улиц) – строительство многоэтажного 800-местного гаража;
– реконструкция кварталов, застроенных домами первых массовых жилых серий:
а) ограниченных Наличной улицей, улицами Беринга и Нахимова, а также Малым проспектом;
б) квартал 6 (переулок Каховского).

В настоящее время в различной стадии развития находятся порядка 113 инвестиционных проектов, 14 из них финансируются за счет бюджетов различного уровня.

В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК, и по ним вышло распоряжение Губернатора. На диаграмме № 1 представлена структура «инвестиционного портфеля» района.

Стрелка ВО
Стрелка ВО расположена на самой восточной его части, восточнее Съездовской линии.

Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон.

Микрорайон входит в единую охранную зону исторического центра города и инвестиционная деятельность в нем жестко ограничена. В основном, осуществляются реставрационные работы - обычно на бюджетные средства, но иногда на наиболее известные объекты приходят инвесторы, желающие отметиться на благородном поприще спасения исторических памятников Санкт-Петербурга. Город пресекает любые попытки изменения в этом микрорайоне градостроительной среды, но неко-торые учреждения имеют федеральное подчинение или уже являются собственниками своей земли. В таких условиях городу труднее отстаивать целостность концепции сохранения исторического центра города. Недавно в прессе пошло сообщение, что крупная СК договорилась с собственниками (одно НИИ) о реконструкции и переоборудовании под жилые цели зданий, расположенных в районе Биржевого пер. Концепция застройки пока неизвестна, и сроки реализации тоже неясны, но это первый и пока единственный случай прихода инвесторов в этот микрорайон.

Историческая жилая часть
Общая направленность развития территории – жилая застройка. В западной части зоны находятся промышленные предприятия, которые существенно снижают инвестиционную привлекательность для жилищного строительства.

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка.

Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать микрорайон как элитный.

Микрорайон в целом требует комплексного подхода, и для его репозиционирования как в глазах покупателей, так и инвесторов требуется большая работа, прежде всего Администрации города. Потенциал у района есть, и самое главное - это необходимость решать социальные вопросы людей, проживающих в старом, аварийном фонде. Расселение коммунальных квартир - это тоже огромное поле деятельности для инвесторов.

Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг жилой застройки пустующих участков, которых немного. Однако новое строительство подразумевает уплотнение существующей застройки, что в условиях дефицита парков и просто детских площадок, вызывает возражения жителей соседних домов. Иногда конфликты доходят до суда.

Вынос с территории микрорайона промышленных предприятий связан с очень большими затратами, а низкая покупательская активность населения отпугивает инвесторов. В целом, микрорайон позиционируется как неэлитный, место для проживания «среднего класса», вот только сам средний класс об этом не знает.

Еще больше запутывают картину попытки инвесторов строить элитное жилье - как новое, так и реконструируемое. Если в кварталах, примыкающих к стрелке ВО, еще возможно строительство элитного жилья класса «В» (а вдоль набережных и класса «А»), то по мере продвижения на запад, инвестиционная привлекательность снижается и наиболее целесообразным становится жилье класса «комфорт» и «эконом-класса».

Ряд не слишком удачных проектов элитного строительства показал ошибочность подобного позиционирования. Некоторые инвесторы, готовясь назначить цену на квартиры в своих домах от кв. м ссылаются на опыт комплекса “Альба”, но времена изменились, и продвижение таких проектов на рынок оказывается просто нерентабельным.

Таким образом, инвесторам, желающим строить жилье, следует помнить, что новых площадок нет, а те, которые есть, местные жители готовы защищать до последнего. И, во-вторых, реконструкция старых домов требует их расселения, что автоматически повышает себестоимость проекта и выводит его в ценовой диапазон элитного жилья, но продать в этом микрорайоне элитные квартиры очень сложно.

Ряд инвесторов (в основном небольшие фирмы) занимается строительством мансард. Идея не плохая. Однако получаемое в результате жилье - это жилье в лучшем случае класса «комфорт», и цены на него соответствующие. На то есть объективные причины. Во-первых, в целом в доме остаются старые инженерные сети (и ограничения по подводимой мощности). Социальное окружение обычно оставляет желать много лучшего: остальные квартиры в доме, как правило, коммунальные, отсюда возникающие социальные конфликты. Нет паркинга, а места для парковки, как и во всех центральных районах, недостаточно. Вид из окон обычно во дворы-колодцы, аварийные и трущобные, что снижает привлекательность такого жилья. И, наконец, конструктивная особенность таких квартир – наклонные стены, что не всем нравится.

Однако невысокая себестоимость работ и отсутствие проблем (и затрат), связанных с получением разрешения на строительство по стандартной для пятен схеме, позволили инвесторам получить неплохую прибыль. В настоящее время вопрос о возможности строительства мансард повис в воздухе.

Коммерческие проекты:
Строить паркинги в микрорайоне затруднительно: уровень благосостояния жителей невысок, а цена места в отапливаемом паркинге будет порядка м, что дороже среднестатистической машины. Да и мест для строительства особо нет.

При строительстве торговых центров нужно ориентироваться исключительно на жителей Василеостровского района, либо сильно напрягаться с раскруткой. Уже открыт крупный (и дорогой!) торговый центр «Балтийский» на Большом проспекте – проект ориентирован на состоятельных людей и в целом успешный. Кроме того, планируется строительство большого офисно-торгового центра над верхнем вестибюлем станции метро «Василеостровская».

БЦ класса «С» и «Б» возможно, но их расположение в зоне от стрелки ВО до 13-15 линий более оптимально, так как западнее слишком неудобно добираться из центра города.

Размещать здесь промышленные предприятия, скорее всего, просто не разрешат.

Планировочный район Гаванской улицы (Гавань)
Общая направленность развития микрорайона – жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала (именно отсюда и монументальные сталинки вдоль ул. Опочинина).

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка ввиду большого количества промышленных объектов и с учетом длительной истории освоения этой территории.

Инвестиционная привлекательность микрорайона в целом повторяет ситуацию с центральной, исторической частью ВО. Но есть и отличия. Наличие промышленных предприятий и затрудненная транспортная доступность делают невозможным размещение в микрорайоне элитных и даже псевдоэлитных объектов. Более благополучная ситуация в социальном плане (мало коммуналок), делает этот микрорайон похожим за жилую зону ЗЧВО.

Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг уплотнения жилой застройки и реконструкции пустующих чердаков под мансарды. Строится жилой дом вдоль Гаванской улицы, реконструируется гостиница «Гаванская».

Планировочный район Галерной гавани
На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды, или просто представляет собой пустыри. В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство. Большие неосвоенные площади в сочетании с выходом к заливу делают микрорайон привлекательным для инвесторов.

Но есть препятствие - экологическое состояние этих земель. Основные источники загрязнения - завод и НИИ радиоаппаратуры, расположенные здесь с 1930-х годов, а также промышленная свалка.

Власти города пока не определились, в каком направлении пойдет развитие этих земель, но можно предположить, что часть их будет отдана под развитие выставочного комплекса «ЛенЭкспо», а часть останется зарезервированной за такими монополистами, как «Водоканал».

Западная часть ВО (ЗЧВО)
Общая направленность развития территории – сугубо жилая.

Достройка на свободных землях новых, пусть даже и комфортабельных домов, не может переломить общую ситуацию. Как следствие, микрорайон позиционируется как спальный и преимущественно не престижный.

По данным социологических исследований, люди из других районов города даже не рассматривают возможность покупки квартир в ЗЧВО. Спрос на строящиеся квартиры в микрорайоне обеспечивается в основном его резидентами и иногородними. Жители микрорайона предпочитают улучшать свое жилищное положение или разъезжаться для решения семейных проблем поблизости. Первая группа, наиболее многочисленная, ориентируется в основном на 2- и 3-комнатные квартиры в новых кирпичных домах. Вторая покупает разноплановое жилье, как на вторичном, так и на первичном рынках. Большой объем предложения на первичном рынке в условиях закрытости микрорайона оказывает сильное давление на вторичный рынок. Во многом, в ЗЧВО создалась уникальная ситуация для вторичного рынка Петербурга.

Строительные компании, ориентированные на внутренний рынок, неизбежно сталкиваются с трудностями, корни которых в катастрофической нехватке петербуржцев, желающих навеки поселиться в холодном, мокром, труднодосягаемом месте за сравнительно немаленькие деньги. Но и себестоимость – тоже немаленькая. Следовательно, проблемы с прибылью. А тут еще и жесточайшая конкурентная борьба.

Собственно, достаточно высокий уровень цен на первичном рынке говорит скорее о желании продавцов получить эти деньги, нежели о готовности покупателей их заплатить. Поэтому будем смотреть правде в глаза – район обычный, спальный, да еще и с сомнительным климатом. Ближайший аналог (с точки зрения качества проживания) – Приморский. Но там климат лучше, да и качественных новых домов побольше…

В настоящее время в микрорайоне в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством. Надо отметить, что свободных участков мало, и приходится заниматься уплотнением, что встречает негативную реакцию у местных жителей. Инвесторам, планирующим коммерческие инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством на ЗЧВО, надо быть готовым к очень сильной конкуренции.

Транспортная обособленность района делает ЗЧВО малопригодной для размещения гостиниц и БЦ, а также паркингов - в этой части ВО места под парковку заметно больше, нежели на остальной территории острова.

Если подытожить, то ЗЧВО может предложить инвесторам возможности по жилищному строительству (ограниченные и при очень жестокой конкурентной борьбе за покупателя), и возможности строительства ТБК или развлекательных центров.

Промышленная зона на юго-западе ВО
Эта территория еще долгие десятилетия будет сохранять свой промышленный статус, перепрофилирование ее практически невозможно.

Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов
Общая направленность развития сугубо промышленная, сформировавшаяся вдоль причалов у реки.

Развитие этой территории будет и дальше происходить в направлении индустриализации территории, но в дальнейшем, при комплексном освоении острова Петровский (Петроградский район), возможно перепрофилирование части предприятий. В настоящее время, территория этой промзоны интересна инвесторам, которые хотят развивать производства невысокого класса вредности.

К этой территории примыкает Смоленское Лютеранское, Армяно-Григорианское и Православное кладбища. Есть и мемориальное кладбище «Остров Декабристов». При планировании инвестиционной деятельности их наличие целесообразно учесть - некоторые из них действующие.

Источник: http://www.itaka.spb.ru/ncgi-bin/content/page.pl?pid=120